年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷及答案

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1、2004年房地产估价师考试房地产开发经营与管理试卷及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的答案只有一个最符合题意，请在答题卡涂黑相应的编号。）1、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（）。A、更长的经济寿命B、更显著的各异性C、更强的适应性D、更专业的物业管理2、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。A、周期风险B、比较风险C、资本价值风险D、时间风险3、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5。那么，当

2、前房地产投资的折现率为（）。A、3.5%B、5.17%C、7.75%D、8.59%4、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年位完工转入2003年继续施工房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）。A、0.5年B、1.5年C、2年D、3年5、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。A、供给非同质性B、需求多样性C、竞争充分性D、交易复杂性6、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。A、土地稀缺B、城市化进程快C、投机需求膨胀D、过度放贷7、房地产投资决策分析主要包括（

3、）和项目财务评价两个部分。A、价格分析B、市场分析C、产品分析D、成本分析8、开发商在申请领取施工许可证，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（）。A、20%B、30%C、40%D、50%9、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A、选址规划意见通知书B、规划设计条件通知书C、建设用地规划许可证D、建设工程规划许可证10、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。A、12.55%B、12.68%C、14.75%D、15.01%11、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为

4、5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款增长率为0.2%，则该购房者在第五年第6个月的还款额为（）。A、2277.44元B、2281.9元C、2728.8元D、2741.9元12、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期（）。A、小于5年B、在5-6年之间C、在6-7年之间D、在7-8年之间13、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。A、成本利润率是年成本利润率B、成本利润率是开发经营期的成本

5、利润率C、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D、投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率14、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则项投资的税前现金回报率为（）。A、7.5%B、8.3%C、12.5%D、16.7%15、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A、1.2B、1.5C、1.8D、2.016、若某房地产投资项目的表面收益为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%

6、，则项目房地产投资的实际收益为（）。A、9.26%B、10%C、11.32%D、12%17、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）万元。A、6.00B、7.05C、7.59D、13.5918、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。A、12%B、20%C、24%D、30%19、盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30%，成本上升60%时，开发

7、利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%，成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动能力的风险的能力方面（）。A、甲强于乙B、乙强于甲C、一样D、不确定20、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A、利润为零B、允许的最低经济效益指标C、最大费用D、最大利润21、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。A、容积率B、空置率C、利息备付率D、成本利润率22、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。A、投资利润率B、投资回报率C、贷款利率D、成本利润率23、公共设施配

8、套费在房地