中海建安成本29个控制点

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1、中海建安成本29个控制点2014-03-04杏看近多一〉明源地产研究院作为靠建筑起家、发源于屮国香港的屮海，屮海对建筑开发各环节了如指掌，而其对成本的控制可谓锱铢必较，并以一系列制度严格管控。下面将按照成本科目，逐一分析屮海地产各项成本的控制方法。一、前期工程一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20^50元m2。场地的现状，直接决定它的成本水平。比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数呈大，造价也相应地高于市区项目。1.场地土方工程前期

2、工程中需注意两项，一是场地土方工程，0前很多项0自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。2.围墙另一个是围墙。曾经有个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反修改。临时围墙标准化可以节省很多无谓的时间损耗。其次在围墙设计上要注意经济性，围墙主要功用还是围护且是临时性质，局部需要营销包装，不要过于奢侈。还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块屮间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设•的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，

3、花费相当大。这是不可取的。二、基础工程对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80^120元/m2。对于非桩工程，暂时录不到规律（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程,其造价为600〜800元/m2。3.地基处理这项费用，完全与场地的地质条件有关。比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时K。相对来说，换土之后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是，这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的。1.桩基础它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于

4、人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长,那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直接相关。在某些情况下，抗拨桩川'以用锚杆来代替，经济性显著。在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩松记录，尤某是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收。桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要做专门的优化处理。曾经某个项FI的别墅桩基础工程的造价超过400元/m2,宂其原因是桩数太密，承载力太高。其实完企可以减少

5、桩数量而用一块较厚一些的“板”來作上部柱子的支撑体。2.非桩基础如果能够避免独立的筏板基础的话，基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。如果仅有筏板而无地下室的话，那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基是很经济的。三、地下室地下室工程的造价，一般是2,200~3,000元/m2。FI前有不少地区的地下室造价己经达到4千的水平了，非常可怕！影响地下室造价的因素很多：3.地下室面积单个地下室的而积越小，整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说，就很经济；而如果每一栋

6、的下面都有一个独立的地丁室，而每个地丁室又相互连通，象是“地道战”一样，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。4.地下室的层数地丁室的层数多一些，比如2~3层，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。在场地幵阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性优于单层地下室。5.设计的经济性具体地体现上钢筋和砼的用y:指标上，也是地下室建造成本控制的核心！目前的水平是钢筋14(f200kg/m2,甚至更多;砼是1.0ni3/m2以上，影响砼用量的是底板厚度。有500mm厚的,也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系，层数多，摊

7、销下来的指标就很低。1.顶板覆土这个因素影响很大，建议控制覆土厚度，在地T室顶板部位不要安排消防通道和大型苗木。2.基坑支护涉及到经济性，在能够保证安全的怙况下，尽量优化方案，追求最大的经济性。安全性必须要巾施工单位来承诺，否则将来会而临被索赔的问题。3.土方工程对于土方工程量较大的项目分期，需考虑到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方，尽量用于本期或该项fi的前期回填；仍需外运的土方，尽可能回填，“变废为宝”，减少工程造价。4.地下室的豪华程度豪华的表现，集中在地而处理上，其次是墙而的处理。地而是不是一定要做一层专用汕漆或硬化而层，要视项目档次而

8、定，建议高档楼盘才考虑而层处理。5.人防工程影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是在结构工程上，所以无法拆