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1、基于对金融支持非高端住房制度的探讨 论文关键词:住房制度?鸦非高端客户?鸦政策 论文摘要:如何解决好城市弱势群体的住房问题,一直是各国比较重视的问题｡本文结合我国目前城市弱势群体的住房供给现状,从方法､政策､金融服务等方面,对完善金融业支持非高端住房制度做出了详尽分析｡ 一､非高端住房制度现状 我国从1992年开始的城镇住房制度改革已经基本上实现了由福利分房向住房货币化､商品化､化的转变,1998年以来,房地产金融的介入进一步推进了我国房地产市场化进程｡住宅是一种此较特殊的商品｡作为一种普通的商品,住房还是每一个人的生活必需品
2、｡而在住宅价格快速增长，价格与居民购买力之间存在较大差距的情况下,必然会出现部分中低收入群体无力购买住房等情况｡为此,政府必须采取适当措施保障这些弱势群体基本的居住需求｡ 从天津市的实际情况看,为改善和解决中低收入群体的住房问题,目前已经建立起廉租住房､租赁住房和经济适用住房等三项非高端住房保障体系并取得了一定的成效｡截至2006年6月,已建成廉租房7248套,面积48万平方米?鸦收集经济租赁房2118套,面积万平方米?鸦建成经济适用房19223套,面积万平方米｡今年计划开工建设经济适用住房260万平方米,预计年内竣工140万平方米,对保障天津市弱
3、势群体居住权的实现起到了一定的作用｡但是,在上述三种非高端住房保障体系的建设与使用过程中也出现许多新的问题｡如政策的覆盖面过于狭窄，只针对“拆迁户”且房源供给相对不足,即便是供应量相对最大的经济适用房的竣工面积也只占同期全部商品住宅销售面积的十分之一,远不能满足全市中低收入者的购房需求等｡其中关键的问题是资金来源渠道单一｡由于房地产业属于资金密集型行业,因此要想在公平､平等的前提下实现“居者有其屋”的目标,就需要以调整住房供求结构为宗旨,在完善非高端住房制度的同时,加大非高端住房建设规模,满足其建设资金及居民购房资金的需求｡据,当前非高端住房大都源于
4、,在此领域暂时还没有发挥实质性的作用｡针对此种情况,有必要加强和利用金融工具,特别是在当前房价居高不下且与普通居民实际购买力之间存在较大差距的条件下,更多地利用，将相对僵化的政府直接主导型融资方式转化为相对灵活的政府引导下的商业化运作模式显得尤为重要｡ 二､金融支持非高端住房建设的途径 住房金融政策是政府调控住房市场的重要手段之一｡在当前我国住房领域的建设资金主要来自贷款的情况下,住房金融制度会深刻地影响着政府住房政策目标的实现｡因此,我们应在效率原则(包括垂直效率､水平效率和运作效率)､公平原则(包括施政对象之间的横向公平原则与
5、纵向公平原则,也包括施政对象和非施政对象之间的主权平衡原则)及稳定原则等三项原则的之下,有序运作､充分竞争､丰富产品､共担风险､市场联动､各司其职､有效调控､有度监管､兼顾各方,最终实现人民居住水平的提高和质量的改善,达到经济和社会和谐发展的总体目标｡ (一)房地产开发建设领域应采取的措施 1.由政策性银行(如国家开发银行)向廉租房､经济廉租房､经济适用房及普通小户型住房项目的建设提供低息开发贷款,以降低项目,进而降低房屋售价,达到弱势群体能够接受的水平｡ 2.以商业银行为主体向保障性住房及普通小户型住房项目的建设提供贴息开发贷款｡财政部门应根
6、据具体项目的实际情况,向发放此类贷款的商业银行提供不同比例的贷款贴息｡以保证商业银行的利息收入不受损失 3.进一步完善二手房市场按揭贷款体系,满足弱势群体对二手住房的需求｡对于弱势群体及低收入阶层来说,以价格相对较低的小户型住宅为主体的二手房市场无疑更适合他们的支付能力,但目前二手房市场的不规范性限制了二手房贷款市场的进一步发展｡今后,应进一步建立和完善评估机构及评估标准,尤其是二手房的评估标准,要尽快制定各种有效的实施细则?押一是房地产部门要建立和完善房地产估价机构及注册房地产估价师的信用?鸦二是商业银行要加强对已抵押房地产市场价格变化的监测,及
7、时掌握抵押价值的变化情况?鸦三是房地产管理部门应定期对房地产评估报告进行抽检,对有高估或低估等行为的房地产估价机构及注册房地产估价师,要进行相应的查处,将查处结果记入其信用档案并向社会公示｡ (二)消费领域应采取的住房金融政策 1.政府部门要根据贷款发放金额对商业银行给予一定的奖励和补贴｡由于弱势群体由于经济基础较差而导致其信用风险相对较高，且所购小户型普通商品住房及经济适用房多数位置较为偏僻,容易出现抵押物贬值的情况,加之向弱势群体发放的按揭贷款单笔贷款金额较小,利息收入相对较低,因此,对于银行来说,此类贷款的性价比相对较差,必然存在通过提高贷
8、款利率来覆盖风险并提高其性价比的动机｡有关部门应根据“弱势群体按揭贷款”的发放金额对商业银行给予“奖励型”财
