推进我国住房抵押贷款证券化的金融环境研究

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1、推进我国住房抵押贷款证券化的金融环境研宄摘要：我国住房抵押贷款证券化处于刚刚起步的阶段，相关的法律、会计、税收制度没有完善，住房抵押贷款的规模有待发展，这些形成了我国推行住房抵押贷款证券化的现实阻力。文章建议借助政府支持，组建专门的特殊目的机构，宏观方面将证券化行为纳入宏观经济政策和货币政策的调控体系，微观方面使持有住房抵押贷款的商业银行实现真正意义上的真实出售和破产隔离，采取积极的表外模式以实现证券化。关键词：住房抵押贷款证券化；金融环境；环境建设、引言房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。住房抵押贷款是其重要和主要的组成部分。住房抵押贷款证

2、券化是20世纪60年代末产生于美国的一种金融创新制度，是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有抵押贷款债权出售给一家特殊目的机构(SpecialPurposeVehicle，SPV)，然后由该机构在资本市场上发行抵押贷款支持证券(MortgageBackedSecurity,MBS）的行为。住房抵押贷款证券化主要通过抵押贷款的二级市场来实现，实现证券化的核心在于真实出售和破产隔离。二、推进我国住房抵押贷款证券化的现实意义（一）对银行等金融机构的意义抵押贷款证券化不仅可以控制、转移和分散金融风险，而且可以提高银行资本充足率。（二）丰富投资工具，拓宽投资渠道抵押贷款的证

3、券化为资本市场提供了新型的交易工具，促进了储蓄向投资的转换，活跃了资本市场的交易。值得注意的是，住房抵押贷款中的纯利息证券是良好的对冲风险的工具，这也为投资者提供了投资组合的选择。（三）调节资金余缺，优化资源配置住房抵押贷款证券化通过降低流动性风险，解决期限错配问题，可以使资金达到更合理的配置，有利于盈余方进行投资，短缺方进行融资，从而使资源得到合理利用，实现两者的双赢。（四）活跃房地产市场，刺激有效需求住房抵押贷款的证券化有效地把房地产业和资本市场联结起来，从而把居民和机构多余的资金间接地导入房地产市场，增加了住房建设资金，增强了银行资产的流动性，从而取得更多的资金投入到住房

4、开发与消费信贷。资金来源的增多使得房地产抵押贷款的筹资成本降低。一方面降低了房地产商的开发成本，增加了有效供给；另一方面提高了居民的支付能力，刺激有效需求。（五）拉动国内需求，促进经济增长住房抵押贷款证券一起风险低、收益稳定而具有较强的市场吸引力，从而可以有效刺激投资需求。同时通过把部分房地产开发贷款证券化，盘活存量资产，又可以取得新的房地产开发流动资金，创造新的投资需求。此外，住宅建设投资还可使50多个相关产业按到2的产值弹性乘数增大。所以，住房抵押贷款证券化最终可以从投资与消费两个方面拉动国内需求，促进经济增长。多方主体的介入也有利于防地市场风险的分散。三、我国推行住房抵押

5、贷款证券化的选择模式（一）表内模式表内模式是指住房抵押贷款资产仍留在发起人的资产负债表上，由发起人以这部分信贷资产所构建的资产组合支持自己发行MBS证券。为了能更好地实现风险隔离，发起人往往将这部分住房抵押贷款资产委托给信托机构，设立特殊目的信托，实现住房抵押贷款的证券化。但这种方式不能实现破产隔离。（二）表外模式在这种模式下，商业银行作为发起人把符合条件的住房抵押贷款资产真实出售给SPV，SPV购买资产后建立资产池，并以其为支持发行MBS证券。表外证券化的关键在于SPV的存在和住房抵押贷款资产的真实销售。由于SPV的存在，银行的住房抵押贷款资产可以实现真实销售，实现被证券化资

6、产与银行其他资产之间完全的风险隔离，从而实现真正意义上的破产隔离。（三）准表外模式在此模式下，发起人成立全资或控股子公司作为SPV,然后将住房抵押贷款资产真实出售给子公司，子公司以住房抵押贷款作为支持发行债券，实现住房抵押贷款证券化。从母公司自身的会计报表看，这是一种表外证券化模式；但从母子公司合并会计报表的角度看，子公司（SPV）的资产最终要体现在母公司资产负债表上，也就是说被证券化的信贷资产仍然在发起人的资产负债表中，这又是一种表内证券化模式。由于母公司将资产真实出售，并进入子公司资产负债表，实现了破产隔离，所以这种模式的实质是发起人主导的表外证券化。表内模式虽然省去了建立

7、、规范抵押贷款二级市场的阶段，缩短了证券化的环节，规避法律对SPV组建和发行抵押贷款支持证券的制约，但都不能对我国真正推进住房抵押贷款证券化起到长远的支持作用，并非长久之计。准表外模式对商业银行的要求较高，设立子公司的过程也相当繁琐，在证券化的起步时期会大大增加成本。表外模式才是最终的目标。四、我国住房抵押贷款证券化的金融环境建设（一）建立健全法律法规体系抵押贷款证券化涉及发起人、信用评级机构、证券承销商、投资者等多方主体，其流程也包括多个环节，这都需要有明确的法律法规来规范相关主体的行为。