公租房制度的价值理念与制度建构

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1、公租房制度的价值理念与制度建构［摘要］公租房制度是我国保障性住房体系中的一项创新性制度。该制度具有的现实逻辑体现为平等、开放和保障性价值等价值理念。目前，京、沪、渝、深等地公租房制度的实施在资金来源、保障对象、经营管理、退出机制等方面各有特色。公租房制度存在着立法层次不高、规范性较差等问题，需要从制定统一的住房保障法律制度、加强公租房建设的政府责任、扩大公租房的融资平台等方面完善此项制度，以确保民众住房福利的实现。［关键词］公租房制度；住房保障法律制度；廉租房;经济适用房；保障性住房；融资渠道；政府责任；住房市场化改革；公租房是指由政府或多元主体投资，并由政府提供政策支持，限定户型面积

2、、供应对象和租金水平，向符合条件的中低收入家庭或劳动者供应的保障性住房［1］①。作为我国在解决民众住房福利问题时的一项制度创新，公租房主要面向“夹心层”②群体出租或出售，具有明显的政策性、公共性和福利性特征。目前，各地在公租房建设中尝试推出符合自身需要的政策，为进一步完善全国统一的住房保障法律制度提供了可资借鉴的实践经验。而从学理上通过样本分析探求公租房制度的价值理念与制度建构，将更有助于为建立和完善住房保障法律制度提供有益的理论参考。【①目前，有关公租房（即公共租赁住房）的界定主要存在于部门规章、地方政府规章与学者的论述中，笔者认为，对公租房的界定需要结合这一保障性住房形式所要解决的

3、问题、保障的对象以及所要达到的社会功能等方面，只有这样才能揭示出其本质属性，为这一新的住房保障形式的发展明确定位。②“夹心层”一词有以下两层含义：一是指那些既不符合享受廉租房、经济适用房等保障性住房条件，又无力购买普通商品房的群体；二是指由于户籍制度限制而无法享受城市住房保障的进城务工人员、新就业的大学生等中低收入者。】一、公租房制度产生的现实逻辑（一）国家住房保障责任的确立与承担我国自开启住房市场化改革以来，房价一度居高不下。各地政府出于确保地方经济利益的考虑，大力发展房地产市场，放松了对房地产市场应有的调控和对提供住房保障的要求。为此，国务院出台了一系列措施对房价进行调控，同时，地

4、方政府也注意到了自身应在住房保障方面承担相应的责任，陆续出台了一系列住房保障措施。2007年8月，国务院通过了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出“把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责”。这表明，政府明确了自身在住房保障方面的职责，开始注重住房保障方面的制度建设。随后，政府又相继出台了关于规范廉租住房和经济适用住房管理工作的一系列相关文件。由此，政府通过制定住房保障政策和实施住房保障措施为民众实现住房福利的利益诉求提供必要的公共服务，并借以体现其服务政府和责任政府的角色。（二）前期住房保

5、障实践问题的显现与解决从2007年至2009年，我国以廉租房和经济适用房作为保障性住房建设的重点。但是，廉租房与经济适用房在推行中均暴露出明显的问题。就廉租房而言，一方面因受制于国家财力投入的限制，廉租房房源供应不足，许多低收入的住房困难家庭不得不长时间轮候；另一方面，廉租房制度保障对象的覆盖面过窄，外来务工人员和刚毕业大学生等具有刚性住房需求的主体未被纳入在内，长期生活在城镇中的“夹心层”群体难以依靠廉租房解决住房困难问题［1］。与此同时，经济适用房制度在实施中也暴露出发展的困境保障功能因制度运行不当而丧失经济适用房自推出以来便备受争议，而各地经济适用房因配置不公而被曝光的事件也时有

6、发生［2］①，许多生活富裕者通过各种手段把经济适用房变成其投资手段，而符合条件的中低收入者却无法享受这一福利政策。究其原因主要是经济适用房的产权归属和转让差价所产生的巨大利益诱使某些所有者违背经济适用房制度推行的初衷去谋取不正当利益，进而使得其保障功能丧失。【①例如，2005年，有研宄机构推出了一项调查该调查以当年北京、太原、西安三地为对象展开，其结果显示，高达48%的经济适用房被用于出租。至2011年，媒体曝光位于杭州市下沙区最大的经济适用房小区竟有七成房屋被指用于出租。】正是以解决廉租房和经济适用房制度在实践中凸显的问题为出发点，政府开始着手探索新的住房保障制度措施公租房制度由此得

7、以启动运行。（三）政府对公租房制度的探索与肯定基于化解保障性住房的发展难题，各地纷纷探索新的住房保障形式公租房。2009年，《政府工作报告》首次对公租房的实践加以肯定，提出要“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，积极发展公共租赁住房，深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标”［3］。这表明，政府开始考虑以这种新举措来推进住房保障问题的解决［4］。2010年6月，住房和城乡建设部等七部门联合发布了《关于加快发