关于宏观调控下的房地产市场营销

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1、关于宏观调控下的房地产市场营销；根据多年的工作经验介绍了目前国内的房地产宏观调控的政策，并对房地产市场的销售现状和房地地产宏观调控中所存在的问题进行了分析　　　　关键词；房地产市场；房地产政策；现状分析　　Abstract：Theauthorofthispaperintroducesthecurrentesticrealestatemacroeconomicregulationandcontrolpolicy,andontherealestatemarketsalessituationandtherealestatepropertymacroeconomicregulationand

2、controltheexistenceoftheproblemisanalyzed　　　　Keyarket;Realestatepolicies;Toanalyzethecurrentsituation　　　　　　：F293.33：A：　　　　一、房地产政策的概述；　　最近几年在落实已有的房地产中的调控政策的同时，继续施行从紧的货币。中国人民银行从2008年起，上调存款类金融机构人民币存款准备的金率至15.5%。2008年低，一些救市政策出台：下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率也作相应调整。从这时起下调的存款类金融机构人民币存款准备金率0.5

3、个百分点；商业性个人住房的贷款利率的下限降为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例也调整为20%。11月1日对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂时都统一下调到1%。11月5日，十项政策扩大内需，2010年底前投资4万亿。11月27日，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。12月5日，下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。活期存款利率从0.72腰斩，直接降到0.36。12月10日，2008年中央经济工作会议提出明年经济工作的5项重点任务。在中国，

4、房地产业在一个相当时期内，必然是国民经济的基础性产业和主导产业，关系国家的民生、民权，影响社会和文化的发展。房地产的发展态势很大程度上都取决于政府的土地政策。这就证明了房地产行业从开始就便与宏观调控政策关系密切，因此会议所以就提出要加强与改善宏观调控，实施积极的财政政策与适度宽松的货币政策，确保资本市场和房地产市场能够稳定健康的发展。12月17日，国务院出台房地产“三新政”：一是加大保障性住房的建设力度。二是进一步鼓励普通商品住房的消费。三是引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。　　二、房地产市场的现状分析　　（一）房价　　国家统计局的数据表示，2008年全国70个城

5、市的住房价格1-11月份同比上涨了0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。　　（二）空置面积　　截止到在那年的11月低，所有的商品房空置面积为1.36亿平方米，同比增长了15.3%，增幅比提高到2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。　　　　三、目前房地产政策存在的问题　　（一）对于房地产市场的过分干预　　从2005年开始，政府就出台不少政策来对房地产市场进行宏观调控，无论是2004年的管住土地与信贷，还是2006年的国八条及2006年国六条，对房地产市场宏观调控的政策之多、之细、之全面，是前所未有的。但是我

6、们也应该看到，近几年来关于房地产宏观调控的政策是很多，甚至于有人称是房地产政策的“井喷”，但是实际效果却不理想.反之，对房地产市场越是宏观调控，出台的房地产宏观调控政策越是多，其产生的效果越是不佳，正如民间戏言，目前国内的房地产宏观调控成了“空调”。当购买住房者都有这样的感觉与预期时，他们进入房地产更是会谨慎，甚至于不会进入房地产市场。所以成交量萎缩也就没有那么难解释了。　　（二）两类住房的问题　　我国虽然出台了系统、详细的廉租房政策，以满足低收入人群的住房需求，但效果却不明显，实施起来却问题多多。1.廉租房房屋质量低，类似“清水房”，缺少必要的装修，且分布集中，成为现代的贫民窟。2

7、.经济适用房只适用于低收入群体，而低收入群体中大部分为外来人口，外来人口却无权购买，这样导致了经济适用房不能面向真正需要的人，不能达到缓解住房压力的目的。经济适用房与廉租房市场准入关把握不当，购房者资格审核制度欠全，使得目前市场上出现“开着奔驰买经济适用房”的现象。3.廉租房资金渠道单一，目前的资金渠道主要为住房公积金增值收益。我国住房公积金增值普遍收益很少或不稳定，在提取风险准备金、支付管理费用后，剩余资金有限，不足以支持廉租住房制度建设。　　（三）住房