某房地产工程管理方法探究

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1、某房地产工程管理方法探究-->第一章绪论1.1研究背景近30年中国房地产得到了空前的发展，但是当前的外部市场环境不断变化：广大民众对居住条件的需求不断提高，对产品的定位、配套、户型甚至品牌等的需求日益强烈。同时，在国家宏观调控下，对房地产无论是在拿地、融资、产品户型、定位甚至需求都做出了明确的新规定。银行银根收紧，融资渠道越来越少，资金压力逐渐显现。房地产市场经过1年来的宏观调控，房地产企业的生存环境日益严峻。在当前的市场环境下，房地产开发商感到较为困惑的是存在以下矛盾：广大客户对产品不断提升的需求与产品的合理定位以及相应的合理的成本控制之间的矛盾。既要设计出满足当前客

2、户需求的产品，同时要具备优良的品质和贴心的服务，又要在当前的宏观调控下，以合理的、较低的成本完成产品。而这一切都离不开工程管理，只有好的工程管理，才能按质、按量的完成产品设计的各项意图和产品定位；也只有好的工程管理，才能严格把控工程质量，做出完美的产品；而成本控制更离不开好的工程管理。好的工程管理，可以采取最优的进度控制，满足销售的需求；可以严格把控工程质量，避免返工返修；可以严格履行工程合同，减少现场签证和设计变更，把成本控制在预期之内。可见，房地产工程管理的好坏，已开始直接威胁到房地产企业的生存和发展问题。广东某民营房地产企业CH公司是广东房地产资信20强，广东某三

3、线城市的地产业的老大，在向全省和珠三角扩张的过程中，发现整个管理思维以及项目开发的各个环节的管理都跟不上扩张的速度，尤其是工程管理。在广佛地区，采用原有的工程管理模式已出现明显的不适应，并且影响到项目开发的其他环节和企业的声誉。然而，当前对房地产工程管理模式的研究还比较薄弱，那么，有没有一种工程管理模式，能较好的处理该企业当前环境所面临的各种问题呢？这是本论文的出发点和目的。通过对CH公司具体案例的工程管理现状的研究，分析其在当前的房地产环境下所遇到的问题及原因，并提出优化及解决方案。总结在当前形势下适合该企业的工程管理模式。为处于类似发展阶段的民营房地产企业提供借鉴作

4、用。1.2文献综述及国内外研究现状我国上世纪八十年代初开始接触现代工程建设项目管理方法，其中管理的理论分别从前西德和日本引进，随着我们的改革开放,其他发达国家的先进理论也进入了我国。经过近20年来的实践，工程建设项目管理在工程建设中的地位和作用已经得到了共识，并作为一种管理组织模式，在工程建设领域得到逐步推广。当前有关工程管理的研究主要是以承建商为主体的建造过程中的工程管理，也就是施工方或总承包方的工程管理。而房地产工程管理是作为业主方的工程项目管理，20世纪70年代代表业主的工程建设项目管理在英美等国家出现，随着工程建设项目规模的日趋扩大，专业分工越来越细，协作单位越

5、来越多，对工程建设项目进行的全方位综合管理的要求越来越高，需要建立一个对工程建设中的计划、设计、建造等建设全过程进行有效的管理和协调。在1988年英国皇家特许建造学会出版的《工程建设项目管理》［1］一书中，代表业主的工程建设项目管理被定义：“对一个建设工程项目从开始到结束所进行的全方位的计划、控制和协调，以满足业主的要求，即确保项目在允许的费用和要求的质量标准下按期完成”。代表业主的项目管理以后很快被一些业主所采用，它的蓬勃发展在英国引起了巨大反响。1994年英国著名的“Latham”报告提到通过代表业主的工程建设项目管理，可以更好地改进工程建设项目的管理，更好地确保业

6、主的利益。代表业主的工程建设项目管理人员正逐渐被认为是整个工程建设的主导者。由CIOB编著的《建设项目监理实用指南》［2］正是站在业主的角度，对业主方所关心的问题和项目管理的方法以指南的方式进行详尽介绍。邓铁军在《工程项目管理》［3］中提到：①大型复杂的工程建造，各种专业之间必须默契配合与沟通，否则对材料的浪费、费用的超支以及工期的拖延是不可避免，就无法确保业主的利益。各种专业服务很好的融为一体是任何一个工程建设项目不容忽视的问题；②项目管理需要集权领导和建立专门的项目组织。项目的复杂性随其范围不同而变化很大。项目愈大愈复杂，所包括或涉及的学科、技术种类也愈多。项目进行

7、过程中可能出现的各种问题多半是贯穿于各组织部门的，它们要求这些不同的部门做出迅速而且相互关联、相互依存的反应。本人非常认同以上观点，尤其在房地产工程项目管理中，不单止各专业要配合默契、要融为一体，对房地产开发链中各环节之间也是如此。因为房地产工程项目管理贯穿于整个开发的全过程，并多半贯穿于各职能部门。房地产工程管理职业经理人卢卫东先生在《房地产工程系统化管理体系的建立与实施》［4］中指出运用现代项目管理九大体系（范围管理、集成管理、风险管理、时间管理、成本管理、质量管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，对提升房地产工程管理水平比