浅析我国商业银行个人住房信贷风险

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1、浅析我国商业银行个人住房信贷风险[]近年来居民住房需求的快速增长带动了商业银行个人住房贷款业务的迅速发展，个人住房信贷业务已是国内商业银行利润新的增长点。但是，信息不对称，商业银行内部管理不完善等原因，使得住房信贷的风险日益显现。本文力求探寻个人住房贷款风险的形成原因，使商业银行能从根源避免个人住房信贷业务风险的产生。　　[关键词]商业银行　住房信贷　风险防范　　　　一　我国商业银行住房信贷业务发展现状　　　　目前，我国个人住房消费贷款大多是个人住房抵押贷款，并且商业银行是资金的主要供给者，住房公积金只提供其中的一小部分。自1992年中国开展个人住房抵押贷款业务以来，个人住

2、房抵押贷款有着十分惊人的增长速度。截止2009年底，全国个人住房抵押贷款余额高达4.76万亿元。2009年底全国个人住房抵押贷款余额是1998年的将近100倍(见表1)。虽然2008年受次贷危机的影响，个人住房贷款虽有下降，但仍高达29800亿元。同时，早期的增长速度非常快，1998~000年增速大约在200％，并且这种增长速度一直持续到2005年。伴随着2005年国家对房地产业进行了宏观调控，个人住房抵押贷款的增速放缓许多，2005、2006年分别只有15％和8.15％。但在2007年这种情况开始发生变化，2007年个人住房抵押贷款余额增速达到了51.74％。　　同样，由

3、图1所示可以看出，我国个人住房抵押贷款余额的增长非常迅速，在金融机构各项贷款中所占的比重也不断提高，从1998年的不到0.5％上升到2007年的11.54％，2008年虽然受次贷危机影响出现了小幅下滑，但所占比重仍高达9.82％。到2009年个人住房抵押贷款又迅速增长，在金融机构各项贷款中所占的比重高达11.90％。　　多方面的原因促使我国住房抵押贷款余额迅速增长，其中最主要的还是个人住房抵押贷款其自身的优点所决定。　　　　第一，个人住房抵押贷款流动性较好。因为其采取的是分期付款方式，银行每个月都会固定的收到现金回流，这样可以保证银行的资产具有一定流动性，不至于遭遇较大的流

4、动性困难。第二，个人住房抵押贷款安全性高。由于其主要对象是具有稳定经济收入的人，因此在风险控制方面具有一定的优势；第三，个人住房抵押贷款有首付额的限制，从一定程度上剔除了较高风险的贷款者，再加上有住房资产作为抵押品，其风险要低于一般的企业贷款。正是个人住房抵押贷款的这些优点，所以我国商业银行把个人住房抵押贷款作为优质资产，并作为主营业务进行大力发展。个人住房抵押贷款得到了迅速发展，但过快发展必然会隐藏很多风险。　　　　二　商业银行个人住房信贷风险的分类及表现形式　　　　(一)源于个人因素引起的住房信贷风险　　影响购房借款人违约的因素很多，总体上分为内部因素和外部因素两种。　

5、　1　内部因素　　内部因素主要是购房者自身的因素，指购房者的收入和购房者资产净值等。银行在审批发放贷款时，一般把借款人申请贷款时的收入水平作为其偿债能力的依据，然而在办理信贷业务时往往有虚开收入证明的现象，这对于商业银行来说是很难控制的，同时由于经济波动和企业兴衰和个人因素等原因，借款人在还贷期间有可能出现收入下降或下岗失业等情况，从而导致还贷能力下降，对商业银行个人住房贷款带来风险。购房者的资产净值，指购房者所购房屋的市场价值减去购房贷款所得到的余额。一般而言，购房者的资产净值都是正的。购房者的资产净越高购房者不太可能违约。但是购房者的资产净值也可能为负值，例如房屋的价格

6、下跌过多，使房屋的市场价值可能低于贷款余额，这时购房者如果放弃还款所得到的收益可能更大。因此，当购房者的资产净值为负值时，其多半会选择违约，这样就会增加商业银行面临的风险。　　2　外部因素　　外部因素主要是购房者自身之外的因素，指通货膨胀和房地产价格波动等。宏观经济的周期性变化影响着房地产价格，而银行业的亲周期性更会对经济周期影响房地产价格起着推波助澜的作用。因此受这些因素影响，房地产价格变化将有可能出现变化，住房消费者理性违约风险也有可能会增加。　　　　(二)源于开发商引起的住房信贷风险　　房地产开发商利用个人住房抵押贷款来骗取银行的信贷资金，“假按揭”就是其最主要的表现

7、形式。　　“假按揭”就是指房地产开发商指使本单位职工或者其他关系人冒充购房者，用虚假的住房交易合同向银行申请个人住房抵押贷款，从而套取银行信贷资金的行为。“假按揭”不是以真实购买住房，房地产开发商套取资金后就用于偿还开发阶段的债务，甚至从事更高风险的投资活动。这些必然会增加商业银行的风险。　　“假按揭”的表现形式主要有两种：一种是开发商利用虚假的房屋买卖关系套取银行信贷资金。银行的个人住房抵押贷款都需要开发商提供担保责任，但“假按揭”经常发生在开发商已经出现严重支付困难的时候，开发商对“假按揭”款承担的担保责任事实