房地产项目全程营销策划及顾问工作内容

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1、房地产项目全程营销策划及顾问工作内容第一篇市场调研（一）城市发展PEST分析1．城市发展政治环境（P）1) 国家或城市发展宏观政策2) 城市规划发展趋向分析2．城市发展经济环境（E）1) 城市建设状况2) 城市产业发展3) 城市经济实力（人均GDP）4) 城市消费实力(恩格尔系数)5) 城市精神价值3．城市发展社会环境（S）1) 城市人口及结构2) 城市化水平3) 基尼系数4) 人均居住面积4．城市发展技术环境（T）1) 城市智力及研发水平2) 新技术产品产值所占比重（%）3) 社会劳动生产率（元,人）4) 科技进步贡献率（%）（二）

2、城市发展房地产总体环境调研1、城市房地产市场现状特征1) 城市房地产市场总体特征A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析B.城市房地产市场供求关系和结构分析C.城市房地产区域特征分析D.城市房地产营销特征分析2）城市房地产发展市场主体特征A.城市房地产开发主体特征B.城市房地产产品特征C.城市房地产服务主体特征D.城市房地产消费主体特征3）城市房地产发展预测A.宏观政策对房地产市场的影响B.城市投资环境发展分析C.城市房地产投资趋向分析D.城市房地产发展趋势分析（三）区域房地产市场调研1．区域城市发展总体特征第9页共9页2．区域房地

3、产市场地位及特征3．区域房地产相关项目调研分析主要研究本区域及本项目周边区域。根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括：1)项目位置、物业环境；2)发展商、规划单位、设计单位、环境设计单位、承建商、物业管理公司等；3)小区规模、配套功能（内容、特色、面积、效益）；4）规划设计及卖点5）产品组合及特征户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。6）项目定位7）营销综合及策略8）价格标准及策略9）媒体广告及效果：广告宣传、主打广告语等。10）促销措施及效果11）销售状况12）客户群分类特征1

4、3）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与深圳市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研1）上3所有内容2）与本项目竞争关联性调研分析A.项目所处外部环境比较B.项目核心价值点比较C.项目市场机会比较D.项目发展策略比较E.其它竞争关联性分析比较（四）消费者群体研究主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查。（五）**市及国内热点住宅市场同规模市场研究本项目为略具规模和特色的住宅小

5、区，必须借鉴国内同规模目的经验。策划人员考察过并熟悉国内主要城市地产市场热点市场，故将选择国内热点地区住宅项目，特别是主题住宅小区进行分析研究。内容如下：1、开发特色2、规划设计、建筑设计、环境设计3、营销特色4、可借鉴内容第二篇项目SWOT分析（一）项目概况1．项目基本背景第9页共9页2．项目规模及用地状况3．项目区位分析4．项目周边环境（二）项目SWOT分析（价值点及市场机会）1．项目优势2．项目劣势3．项目机会4．项目威胁5．项目发展战略思路第三篇项目定位（一）项目总体市场定位1．定位于地位或品牌形象2．定位于产品功能或价值3．

6、定位于消费者4．定位于上述组合（二）目标客户定位1．目标客户定位1）市场细分2）选择目标市场3）目标市场细分定位2．目标客户基本特征1）目标客户区域特征2）目标客户家庭结构3）目标客户职业4）目标客户年龄5）目标客户收入6）目标客户置业次数3。目标客户置业需求特征1）目标市场价值取向分析2）目标客户产品需求特征（三）项目形象定位1．项目推广形象定位2．项目核心概念3．市场形象的内涵（四）项目产品定位1、整体规划策划（理念）注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。2、小区规划策划1）规划布局：综合效益、

7、环境处理、区内环境；第9页共9页2）群体组合：卫生、安全要求，邻里关系，群体间与地方特色；3）道路交通：如道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道；4）配套设施、管网：如公共建筑（如会所、儿童游戏场、老龄活动场所等）、机动车、竖向设计等；5）绿化小品、植物配置：整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。3、环境设计策划1）居住环境设计一般原则2）居住环境设计要素3）绿地的要素设计①绿地的植物配置；②绿地的花坛设计；③绿地的草坪设计；④园路设计；⑤区内装饰场地设计。4）环境小品①建筑小品：如休息厅、小桥、出入口

8、等；②装饰小品：如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等；③公用设施小品：如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等；④游憩设施小品：如戏水池、座椅、桌子等；⑤工程设施小品：如斜坡、护坡、台阶等。4、建筑设计策划1、