六五普法讲座

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1、商品房交易及权属登记相关实务知识一、土地房屋权属登记的目的。土地房屋权属登记的目的是维护交易安全，促进交易效率。其本质上是一种不动产物权变动的公示方法，以登记申请人自愿申请为原则，以保护物权为目的的一种服务行为。房屋登记由申请人提出申请来启动，通过登记簿将物权现状、变动等情况向社会公开，不是用行政权利对物权的实际状况进行确权。具体的房地产交易和权属登记指由土地房屋登记机构，依法将土地房屋权利和其他应当记载的事项在土地房屋登记簿上予以记载的行为。二、土地房屋权属登记的效力1、必须登记才能产生效力。

2、《重庆市土地房屋权属登记条例》第三条：依法登记的土地房屋权利受法律保护，未经登记的土地房屋权利不能对抗第三人。《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。2、不需要登记也发生效力的物权。《物权法》第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《物权法》第二十九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力

3、。《物权法》第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《物权法》第三十一条：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（二）权属证书、登记簿和原始资料的关系。《物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，按照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产

4、物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（四、涉及商品房交易及权属登记的几种登记（抵押登记除外）（一）商品房预售合同登记备案1、依据。（1）《城市房地产管理法》第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。（2）《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十八条“预售人应当在签约之日起十日内持商品房买卖合同，向房地产行政主管部门办理登记备案手续。未经登记

5、备案的商品房买卖合同，不能对抗第三人，由此造成的损失，由预售人承担。”2、办理提交要件（1）申请表；（2）商品房买卖合同原件1份；（网签合同是打印文本，联机系统的合同是制式文本）（3）企业授权委托书1份及代理人身份证件（复印件）3、关于预购商品房买卖合同登记备案证明的几点说明（1）合同登记备案证明的启用时间从2008年8月1日起执行。（2）合同登记备案证明共三份，加盖“房地产交易登记专用章”，买卖双方各执一份，登记机构存档一份；（3）登记备案的事项发生变更需办理变更登记的，需交回原备案证明原件两

6、份，审核后重新出具备案证明。（4）遗失备案证明的处理方式。4、合同登记备案的注销。5、未办理合同登记备案，申请撤消楼盘表预备案信息。（二）预告登记1、依据。（1）《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。（2）建设部168号令《房屋登记办法》第六十七条有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。2、预告登记的效力。预

7、告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该土地房屋的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地房屋权属登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。3、办理提交要件。（1）登记申请书。（2）申请人身份证明。（3）已登记备案的商品房预售合同。（如果是抵押权预告登记，则应提交预购商品房预告登记证明、主债权合同、抵押合同）（4）当事人关于预告登记的约定。（5）其他必要材料。4、关于预告登记的几点说明。（1）预告登记是一种自愿行为，由当事人约定。如果是预购商品房预购人未按照约定和预购人申请

8、预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。（2）如果是以按揭方式购买预售商品房，则必须办理预告登记。（3）预购商品房合同登记备案、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记合并办理有关规定。（4）申请注销预告登记的，由当事人双方共同申请，并交回原预告登记证明。（预告登记证明遗失的，由当事人双方共同出具证明材料）（三）初始登记。1、提交要件。（1）记载有土地使用权状况的房地产权证；（2）建设工程规划验收合格证；（3）建设工程竣工验收证明（竣工备案证）；（4）公安机关核准的房地产坐落证明；（5）房屋