房地产开发项目成本核算与纳税筹划

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1、房地产企业成本核算与纳税筹划房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划成本形成的重要阶段划分成本对象归集开发成本确认完工标准实际发生成本预提成本待摊成本分配共同成本计算单位成本调整后续成本房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划1、划分成本对象涉税风险分析成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。（1）、房地产项目成本对象划分原则案例某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区

2、项目。面积120亩，规划为多层10栋，高层2栋，高层共计28层，1——4层是商铺，上面24层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划住宅小区项目可售部分不可售部分多层建筑高层建筑独立车库多层住宅高层住宅高层商铺小区会所物业场所幼儿园中间对象最终对象房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划1、划分成本

3、对象涉税风险分析（2）、房地产项目成本对象划分特殊情况——项目分期开发问题如何界定分期？分期开发项目是否分期清算？——成本对象中的商铺问题商铺是否作为独立成本对象？能否独立归集成本？——可售与不可售的转化问题地下车位卖还是不卖？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（1）、土地成本归集——出让金与转让款返还出让金如何确认土地成本？——契税契税计税基础如何确定？——市政配套费——耕地占用税——土地闲置费——土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费——拆迁补偿与安

4、置费房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（2）、前期工程费归集前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。——项目整体报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理费等。——规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计方案评审费。境外设计费问题房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳

5、税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（2）、前期工程费归集——勘察、测绘水文、地质、文物和地基勘察费；沉降观测费，日照测试费，拔地定桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。发票税率？是否需要项目所在地发票？——七通一平费用水、污水、雨水、燃气、电力、道路、电话接通等的设计、建造和装饰的费用和工地平整发生的费用。——临时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租赁费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰费用。——预算编审费支付给中介机构的项目编制或者预算审

6、查等发生的费用。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（3）、建筑安装工程费归集土建工程安装工程装饰工程基础工程主体工程人工土石方机械土石方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程电气（强电）安装电讯（弱电）安装给排水安装电梯安装空调安装消防安装天然气安装采暖安装保温工程门窗工程栏杆工程屋面工程内外墙工程房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（3）、建筑安装工程费归集——建安工程费的发票开具风险赢

7、在哪里开具？开错了怎么办？——建安工程费核算的证据链条风险证据链条应包含哪些核心因素？——建安工程费的比较风险税务机关如何比较？房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（4）、基础设施建造费归集基础设施建设费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管网的对接，项目内部的对接需要企业自行建设，这就构成了基础设

8、施建设费的主要部分。房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（5）、公共配套设施费归集公共配套设施费专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在房地产开发项目中，常见的公共配套设施通常包括居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、锅炉房、水塔