全国物业管理师执业资格物业管理基本制度与政策

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1、全国物业管理师执业资格物业管理基本制度与政策1第一节物业管理的概念一、物业管理的概念（一）对《条例》所称物业管理定义的理解(定位)掌握1、物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。2、物业管理活动的基础是物业服务合同。3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。依据2物业管理是指（四方面）暨：1、选聘、合作、自管2、管理按照物业服务合同约定3、房屋及设施设备和相关场地的养护、维修、管理4、维护2个环境：①卫生及区域内环境②公共秩序3（三）物业管理的市场化特征１、

2、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。（产权主体转为共有、所有、互有——义务、责任转变）２、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。（单个业主无权决定共有权利，无全额承担共同履行义务）３、物业管理活动应当遵循市场原则。(就是民法原则）（业主自主权、纳入市场秩序、物业管理的前提条件）４、非市场性的房屋管理不属于物业管理。（产权单一、行政管理，非市场关系，不属《条例》范畴）4二、物业管理的特征（熟悉）（一）社会化（二）专业化（三）市场化物业管理1、城市、房地产管理体制的重大改革2、房地产综合开发与之相配套

3、的综合性管理3、住房制度改革、产权多元化后相衔接的统一管理4、与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理5社会化（交易对象选择)物业所有权人到社会上选聘物业管理企业物业管理企业到社会上寻找可代管的物业专业化物业企业具备一定资质等级从业人员具备一定职业资格市场化市场竞争机制和商品经营方式实现的商业行为集中体现——双向选择、等价有偿6第二节我国物业管理的产生与发展一、物业管理的起源与发展人：奥克维亚.希尔女士机构（组织）：皇家特许屋宇经理学会二、城市住房及住房制度改革（一）我国城镇住房的发展情况私房改

4、造转化为国有建房提供居民、职工居住（二）改革开放前的城镇住房制度中国特色公有住房体系住房投资由国家和企业统包三个特征住房分配采取实物分配福利低租金，国家包修包养弊端见下7投资无回收、不能形成良性循环制约建设发展、供给小于需求租金不能维护危旧房、危及安全人均面积下滑、国家包袱沉重8（三）住房商品化制度１、建立并扶持商品房市场房地产领域三项改革：住房制度改革土地使用制度改革房地产生产方式改革２、城镇住房制度改革1979年试点向居民售房1994年公有住房开始出售1998年取消福利分房，实施住房分配货币化改变国家统一投资、统

5、一分配、统一修缮管理推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”91981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司挂牌成立10四、我国物业管理的发展1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业

6、管理工作会议。2000年，中国物业管理协会成立。2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。11五、物业管理在社会经济中的地位与作用（一）实施物业管理有利于促进经济增长。（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。重点是：“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费，逐步增加公共设施和社会福利设施”（三）实施物业管理有利于增加就业。物业管理吸纳大量的失业人员、复转退军人、农村劳动力。（每增加一万平方米，可增加5—8人就业）增加消费购房消费支出装饰装修支出水电气暖长期消费支出大中修设备改造及物业费支出12

7、（四）实施物业管理有利于维护社区稳定。协助公安等部门防范刑事犯罪、防火、防事故。开展社区文化活动，丰富居民业余生活。促进邻里和谐关系，促进精神文明建设。（五）实施物业管理有利于推动房地产业良性发展对房地产保值、增值有重大影响。对项目的品牌效应、房地产开发的良性循环有重要意义13第三节我国物业管理制度的历史沿革政府作用基于三个原因转型期：房屋管理转为市场化的物业管理。物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要职能。普商房、经适房、廉租房的物管是民生问题。直接关系民众生活保障和社会和谐。物业管理制度的历史沿革以《条例

8、》为分水岭：《条例》颁布前后两个阶段，有承继及各自鲜明特点14一、《条例》颁布前的物业管理制度建设一是借鉴性（泊来品）二是过渡性（对房管模式采取渐进式改革）三是针对性（针对实际问题，应对性政策）特点我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的。（一）城市新建住宅小区管理办法《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理