基于博弈视角的中国房地产调控政策分析

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1、基于博弈视角的中国房地产调控政策分析摘要：房地产业是目前我国的支柱产业，是关系国计民生的重要行业。房地产业的良性循环必然带动其他行业的发展，因此，国家对房地产业的宏观政策的正确与否，直接决定着整个国民经济能否健康的发展。而这一切都取决于在房地产市场中各利益集团的相互博弈。　　关键词：博弈;房地产;调控　　：D601文献标志码：A：1002-2589（2011）09-0022-02　　　　从1979年广州市东湖新村6万平方米外销商品房的兴建算起，中国的房地产市场已经过了三十多年的历程。而1998年国务院颁布的《国务院关于进一步深化住房制度加快住房

2、建设的通知》，则将这一历程清晰地分为两个阶段：在此之前，国家主要实行福利分房制度；在此之后，住房分配货币化逐渐走进了人们的视野。中央政府实行这一政策转变的初衷主要是向城市低收入者提供负担得起的经济适用房，并以此为基础建立起以经济适用房为主的房地产市场供应体系。　　然而，在实际操作中，银行违规放贷现象突出，致使房地产业成为“空手套白狼”的暴利行业，土地的出让也自然而然成为地方政府重要的财政。加之各种房产投机炒作行为得不到有效遏制，房产泡沫愈演愈烈。为了遏制房价高涨，国务院先后于2005年和2006年出台了八条意见、六项措施调控房地产业，并于200

3、7年出台了针对外资投资房地产的“限价令”。不幸的是，这些措施的出台并没有遏制住日益走高的房价，中低收入者依然只能望房兴叹。直至2008年，不期而至的经济寒潮使部分城市的房地产市场进入了低迷时期，房价才有所回落。但是好景不长，出于刺激经济的目的，国家于2008年和2009年相继出台了一系列有利于房地产发展的措施，如降低贷款利率和首付比例、延长贷款期限、公积金贷款额度提高甚至取消、商贷转公贷、降低或减免契税、直接给予消费者购房补贴、二套房政策放宽、取消印花税等等，这在某种程度上又推动了房价的上升。而2010年被称为针对房地产“史上最严调整政策”出台

4、的一年。先是国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），明确提出暂停第三套及以上住房贷款。随后又出台巩固楼市调控成果措施（简称“新国五条”），再次重申“首付贷款比例不低于30%”、“停发三套房贷”等政策。然而，高强度和高密度的调控措施并没有阻止房地产市场的回暖。据国家统计局发布的公告显示，从2010年9月开始，全国70个大中城市房屋销售价格已连续四个月呈上涨趋势。截止2010年12月份，同比上涨6.4%，环比上涨0.3%。　　房地产市场之所以会出现居高不下的现象，除了调控政策的合理性之外，其中一个重要的方面就是

5、在国家实行调控过程中，各方利益存在着互相博弈的过程。本文接下来就将对房地产调控中博弈的参与方——中央政府、地方政府、开发商、消费者进行分析。　　一、中央政府与地方政府之间的博弈　　房地产是一种特殊的行业，它具有很强的“多米诺骨牌”效应。房地产市场的发展不仅可以带动建材、装潢、家电、劳动力等市场的发展，同时也可以促进营业税、契税等税收的增长，进而促进整个国民经济的发展。因此，中央政府会从整个国民经济良性发展的角度出发，合理地控制房地产的发展速度：在房地产市场低迷时，中央政府会采取宽松的政策，支持房地产市场的发展；在房地产泡沫比较大的时候，中央政府

6、会通过一系列紧缩政策，限制房地产的发展。从某种程度上来抑制房地产市场的发展会减少财政收入，但是要保证国民经济的可持续发展，避免房产泡沫破灭所带来的经济萧条，这种短暂的牺牲是十分必需的。　　虽然各级地方政府与中央政府之间存在着行政隶属关系，是中央政府宏观政策的执行主体，但在控制房地产市场的动机上存在着明显的差异。中央政府的目标是保持国民经济稳定健康发展，可选策略是采取调控措施使房地产正常发展，避免泡沫经济的发生。地方政府在面临支持房地产市场与相应中央调控两条道路选择时，会更多从地方税收、官员业绩等方面去考虑，在房地产泡沫尚未破灭时，非理性地倾向前

7、一个策略，短期推动房地产业发展，最大限度地利用中央政府的鼓励性政策，最低限度遵守限制性政策。由于目标上的差异，使中央政策在贯彻执行过程中遭遇地方政府的阻碍，形成非合作博弈，导致策略行为的不协调性。　　二、地方政府与开发商之间的博弈　　房地产之所以会出现泡沫，归根结底取决于地方政府和开发商的推动。作为博弈的参与者，地方政府必须履行公共管理的职能，通过不断发展文化、教育、卫生、交通等事业，满足广大民众的福利要求，这就必然会增加政府的财政支出。在税收不能满足基础设施投入，政府融资渠道比较狭窄的情况下，房地产业的发展更合乎政府的利益最大化目标。因此，随

8、着基础设施投入的不断加大，卖地就成为了某些地方政府主要的财政收入。以北京为例，2008年北京通过公开出让方式获得土地出让价款约503亿元，当年地方财政