内地与香港房地产预售业务会计处理差异分析

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1、内地与香港房地产预售业务会计处理差异分析由于内地会计准则和香港会计准则对于房地产预售业务会计处理的规定不同，而根据同一套原始资料向双方股东提供的财务信息也不同，必然导致双方股东对经营者的业绩评价的不同，甚至还会产生一些误解。本文拟对内地会计准则和香港会计准则有关房地产预售业务会计处理的规定进行以下比较分析。一、内地会计准则和香港会计准则有关规定的比较对于房地产预售业务的会计处理，内地会计准则和香港会计准则在收入确认、存货计量、营业税金计提依据以及费用和利息的资本化等方面存在较大的差异。内地会计准则遵循历史成本原则，更

2、侧重于收益确认的稳健性，而香港会计准则更强调权责发生制原则。1.收入确认按照内地会计准则，只有当开发项目完工经验收合格，并按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后才能确认销售收入的实现。在预售业务中，无论是否向购买者收齐全额房款，均只能作为预收房款，记入“预收账款”科目。只有办理完竣工决算手续后，才能按照销售合同金额结转营业收入，同时结转已售房产物业的销售成本和应缴纳的税金。按照香港会计准则，出售待售及待用于拆迁的物业收入于买卖协议达成时确认。发展完成前，预售发展中物业收入于签订买卖协议至发展完

3、成时的期间，按迄今的发展成本占估计发展成本总额比例，即完工比例每期进行确认。每期可以是每月、每年，也可以是每季度。具体计算步骤为：①按照项目开工至今的累计投入和项目的预算总成本计算项目的完工比例，完工比例=项目累计成本额÷项目总预算；②按照完工比例确认当期的营业收入和营业成本，营业收入=累计销售合同金额×完工比例—上期累计营业收入；预算单位成本=预算总成本÷预算可销售面积；营业成本=累计销售面积×预算单位成本×完工比例—上期累计营业成本。从以上比较可以看出，内地会计准则在开发项目竣工后一次性确认收入，竣工前的若干期间

4、收入为零，竣工当期收入突然畸高。而香港会计准则序时按期计算确认当期销售收入，使得各期之间的财务数据具有可比性，但由于房产预售后，并没有实际交付给购买方，该资产的主要风险仍属公司，如果发生意外，则对以前年度损益有较大影响。另外，在房产竣工后，可能由于种种原因造成实际金额与预售金额之间有较大出入而需要对以前年度损益进行调整。2.存货计量按照内地会计准则，房地产存货应按照开发过程中实际发生的开发成本列示。期末，如果存货的市价低于历史成本，则计提存货跌价准备。按照香港会计准则，物业存货包括发展中物业、待用于拆迁的物业及待售物

5、业。发展中物业除包含发展成本以外，还包括按比例计算的经营溢利，并要扣除已收的预收款项。从以上比较可以看出，内地会计准则对于存货的确认符合历史成本和稳健性原则，但由于预售时向客户收取了部分款项，公司银行存款有所增加，这样就虚增了部分资产和负债。而香港会计准则对于存货的确认，由于已从物业存货中扣除了预收款项，因而能更好地反映公司的资产。但对于存货中包含的利润，由于并未从中扣除营业税金，因而有不实部分，并且这些利润是否最终实现，尚有很大的不确定性，也不符合稳健性原则。3.营业税金计提依据。内地会计准则按当期预收房款数额预缴

6、营业税金及附加。当开发项目竣工决算时，才按照确认的销售收入计算结转应缴纳的营业税金及附加。香港会计准则按每期确认的营业收人计提当期的营业税金及附加。4.费用和利息的资本化。由于香港会计准则需要按期计算项目完工比例，以便据以计算确认当期损益和存货金额，因而要求当期严格按规定比例进行费用和利息的资本化。而内地会计准则并没有类似要求。二、如何依据同一套原始资料编报符合双方股东要求的财务报表内地会计准则和香港会计准则对于房地产预售业务会计处理的规定，在收人确认、存货计量、营业税金计提依据以及费用和利息的资本化等方面存在较大的

7、差异，如果我们依据公司发生的原始业务资料，分别按照内地会计准则和香港会计准则进行会计核算，就需要做两套账，工作量非常大。对比内地会计准则和香港会计准则在其他方面的会计处理规定，基本上都是一致的，因此我们可以在平时按照内地会计准则进行核算的基础上，利用已经形成的账簿、报表和相关业务资料在期末进行个别报表项目调整，编制出符合香港会计准则要求的财务报表。具体思路如下：1.由于内地会计准则财务报表和香港会计准则财务报表的具体列示方法不同，应首先将内地会计准则财务报表数据调整为香港会计准则财务报表列式。2.严格遵循权责发生制原

8、则，按照期末已经完成的工作量对内地会计准则财务报表存货项目的开发成本金额进行调整，而不论是否已付款，同时调整对应的“预付账款”或“应付账款”项目金额。3.按照调整后的累计开发成本金额除以预算总成本，计算得出工程完工比例。4.根据已预售出去的房产面积和签约金额，按照工程完工比例计算得出当期应确认的营业收入、营业成本和营业税金及附加。5.根据当期确