固定收益专题报告：房地产投资分析框架，下一次转折点在那

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1、目录引言1调控政策与房地产投资关系的历史梳理1哪些指标能成为房地产投资的指明灯？3近期新开工提速将是房市回暖的信号吗？7插图目录图1：房地产开发投资完成情况走势1图2：房地产投资和政策调控周期关系3图3：房地产投资完成额和土地购置面积同比增速4图4：房地产投资完成额和和房屋施工面积同比增速5图5：房地产投资完成额和和房屋竣工面积同比增速5图6：房地产投资完成额和和商品房销售面积同比增速6图7：房地产投资完成额和和商品房待售面积同比增速6图8：土地价格上涨7图9：土地购置和房企集中度上升7图10：投资完成额、新开工面积和土地购

2、置费同比增速8图11：投资完成额、新开工和竣工面积同比增速8图12：新开工面积和销售额增速9图13：新开工面积和开发贷款增速9图14：居民债务占GDP比重和实际GDP走势9图15：投资完成额、个人住房贷款和贷款利率走势10表格目录表1：房地产行业政策梳理3表2：各指标与房地产投资相关性6引言8月经济数据显示固定资产投资中房地产投资项仍在近年来高位运行，总额达7.65万亿元，同比增长10.1%，仅较前月值回落0.1个百分点，同期房地产投资仍在近年来高位运行且在基建投资大幅回落和制造业投资平稳增长背景下成为固定资产投资三大项中的

3、顶梁柱。此外，今年房地产行业出现了以下三大现象：1、现阶段房地产投资的高增在于土地投资支撑；2、房地产新开工面积和竣工面积增速走势出现背离；3、年初以来房地产商受碍于融资渠道收缩转而通过加速销售回笼资金。这三个现象使投资者对房地产投资对未来走势新生疑惑，那么，土地投资对房地产投资形成支撑的基本面何在，新开工和竣工背离的背后释放着信号，销售在其中又扮演了何种作用，对房地产投资又有何影响？本文将对此进行讨论。在此之前，鉴于房地产调控政策对房地产行业有着重要影响，本文首先对房地产调控政策进行梳理，对不同调控阶段房地产投资的走势整体

4、加以把握，在此基础上寻找对房地产投资具有指示信号的指标，进而结合当前的三大现象分析房地产投资的走势。图1：房地产开发投资完成情况走势（单位：%）房地产开发投资完成额:累计同比12.0010.008.006.004.002.000.00资料来源：Wind，调控政策与房地产投资关系的历史梳理2002年初至2003年上半年，房地产政策中性偏紧。2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对国有土地出让程序和商品房价格构成做出了规范，该阶段房地产政策处于中性调控的规范期。2003年初针对快速上扬的房地产市场，国土资源部和央行分别

5、颁布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》和《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，控制土地供应量的同时收紧信贷，房地产投资增速有所下降。2003年下半年至2004年初，房地产政策转松。2003年8月份，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》称，要将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，增加普通商品房的供应量，并随之对商品房的销售做出一系列的规范。在政策促进下该时期房地产投资完成额迅速跃升。从2004年3月底至2006年初，政府开始出台多项调控房地产市场的政策。831大限规定所有经营性土地

6、都要公开竞价出让；为防止货币信贷总量增长过快，央行提高了存款准备金率0.5个百分点；国务院提高了房地产行业的固定资产投资项目资本金比例，并在4月29日发布《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批。2004年虽然农用地转为建设用地的审批恢复，但是央行开始加息，10年来首次上调存贷款利率并取消了房贷优惠利率。同时，国务院先后颁布国八条和新国八条，均声明要抑制住房价格的过快增长。2005年10月11日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》规定在办

7、理二手房过户时税收一体化，加强税收管理。该阶段房地产投资完成额持续且缓慢地下跌。2006年年初开始，政府政策中性偏紧。2006年7月6日建设部及发改委发布了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，规范房地产市场交易秩序；国家税务总局要求转让房地产时应缴纳土地增值税；央行上调二套房的首付比例；同时外资在房地产市场中受到进一步限制。在这一由中性到中性偏紧的政策环境下，2006年初至2008年初期间房地产投资整体有所上涨。2008年初至2009年末，央行发布《经济适用住房开发贷款管理办法》放松经济适用房在贷款、开发企业自有资金

8、比重、利率等多方面的政策，标志着新一轮宽松政策的开端。在此期间的宽松政策包括下调契税税率、免征印花税、取消房地产税、降低二手房交易成本等。国务院在2009年5月27日连发《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》和《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》两项通知，下调了房地产最