前期商业物业管理方案

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----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方前期商业物业管理方案前期介入工作方案和接管验收管理方案      商业大厦（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。一、早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：      1、工作内容：      （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见： 园区规划设计； 建筑设计和选材； 环境整体设计； 标识系统的设计、配置； 绿化设计；其它公建配套设施配置； 电梯、空调系统的配置；消防设施配置； 安全监控系统配置；弱电系统其它配置；各类设备配置、选型； 隐蔽工程施工。 2、管理措施 （1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。1.0物业管理理念及服务措施让买者“一站式”购物；让卖者享受“一站式”管家服务，这将带动专业化市场向更高档次迈进。“一站式”的管理和采购模式，既是专业市场吸引客户的重要手段，也是未来建才专业市场的发展趋势。建材城打破传统的经营模式，根据产业集群的特点，推出了集批发、期货、展示贸易、交易、零售、物流、仓储、办公、生活配套、原材料配套、管理配套等12项专业服务于一体的商驻理念,总体来说就是“统一管理,分散经营”。Ø专业市场是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是专业市场区别于其他房地产的核心特点。Ø“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。Ø“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。1.1商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。1.1.1“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。Ø“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方Ø“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：l承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；l营业时间的确定；l承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；l为整个商铺促销承担的义务；l承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；l投保范围事宜；1.1.2“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。Ø由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。1.1.3“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。Ø商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：l指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；l协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；l服务项目：行政事务管理；l监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。1.1.4“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。Ø----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。2.0商铺物业的管理特点2.1  顾客流量大商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。2.2  服务要求高要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则。2.3  管理点分散出入口多，管理区域分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。2.4  营业时间性强  顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。2.5  车辆管理难度大来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。           ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方3.0商铺物业管理组织架构及人员配备管理处经理维修服务部业户服务部保安服务部保洁绿化服务部3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。3.1.1.1业户服务部设主管一人，可由物业经理兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。3.1.1.2维保服务部设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方3.1.1.3保安服务部设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。3.1.1.4保洁绿化部设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。3.2拟采取的员工培训方案各类人员均实行岗前培训、试用期培训、在岗培训及各阶段培训的考核。保证各类服务人员培训率达到100%；鼓励从业人员参加物业管理岗位证书培训，各类专业人员持证上岗。培训工作具体由品质部负责执行。a.培训计划形成制度化常规化程序化的人员培训是物业管理水平不断提高的根本保证。为此，物业公司应根据达到服务质量与自身发展的需要，建立品质部，专门由品质部负责执行员工的培训工作，使培训工作常规化，程序化。b.培训目的：使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等，以便能迅速的适应公司的运作模式，工作要求；提高工作效率。培训内容：①公司基本情况、组织机构、运作方式②公司管理理念和服务理念教育③企业文化、价值观的传递④《员工手册》、职业道德及行政人事基本规章制度、生活条件⑤员工上岗须知的规章制度、操作程序、工作条件环境。（1）【物业公司经理助理培训】培训时间为6周类别科目序号培训科目课时授课内容----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方公司情况、理念1岗前培训4公司组织机构、运作方式，管理服务理念，基本规章制度物业管理法规2物业管理现行政策法规8物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；物业管理基础知识3物业管理常识8物业管理概论；机构设置；人员配备；管理方案的制定；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；4质量管理4ISO9001、ISO14001、OHSAS18001贯标知识；5不同类型的物业管理及运作模式4办公楼管理；公寓楼管理；别墅管理；一般住宅管理实务；国外的物业管理；物业管理运作实务6各类专业管理12行政人事规章制度、秩序维护工作手册、客服工作手册、工程工作手册、景观保洁手册、公众管理制度7内部管理8物业管理的资金运行；服务费用的取缴与使用；物业管理企业的财会制度与税收；行政人事管理；计算机操作；档案管理8企业的品牌建设4物业管理与服务理念等实习与考察9实地操作与实践240全面学习南方先进在管楼盘的运作模式与管理模式注：一小时为一课时（2）【各部门主管培训】通过培训，能处理好本部门的工作，制定部门岗位责任制，协调各部门、各岗位之间的关系，定期或不定期地对下属进行岗位培训。培训时间为6周类别科目序号培训科目课时授课内容公司情况、理念1岗前培训4公司组织机构、运作方式，管理服务理念，基本规章制度物业管理法规2物业管理现行政策法规8物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；物业管理基础知识3物业管理常识8物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；4不同类型物业管理运作模式4一般住宅管理实务；管理操作实务；物业管理运作实务5各类专业管理12----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方与各部门相关的工作手册、公众管理制度物业管理运作实务6内部管理44员工意识的培养及行为规范；岗位标准及考核；文档管理；7企业的品牌建设4物业管理与服务理念等实习与考察8实地操作与实践240各部门对口学习南方先进物业管理运作模式与运作方式注：一小时为一课时（3）【一般工作人员培训】通过培训，树立100%为业户服务的思想，把企业服务理念转化为实际的行动，把“服务”作为一种敬业精神，基本了解物业管理知识、法律知识，必须掌握基本建筑知识、机电设备维修保养知识，秩序维护管理知识、物业环境保护及管理知识，文档管理知识等。（4）【秩序维护人员培训】培训时间为2-3周类别科目序号培训科目课时授课内容公司情况、理念1岗前培训8公司组织机构、运作方式，管理服务理念，基本规章制度物业管理法规物业管理运作实务2操作实务120秩序维护部工作手册3法规培训24物业管理条例、治安管理处罚法、正当防卫、紧急避险训练4队列体能军体拳长期队列、三公里跑、军体拳、消防甩带等案例案例培训秩序维护案例培训基本知识5技能拓展8安全防范知识、消防知识、应急知识实习与考察6实地操作与实践240抽调骨干人员赴南方实地学习注：一小时为一课时（5）【客服人员培训】类别科目序号培训科目课时授课内容公司情况、理念1岗前培训8公司组织机构、运作方式，管理服务理念，基本规章制度----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方操作实务2操作流程120客户服务工作手册法规3法规培训16物业管理条例、住宅室内装饰装修管理办法、全国物业管理示范小区评分实施细则等公众制度4公众制度培训8业主临时公约、服务协议、业主手册等案例5案例培训16客户服务案例培训相关知识与工作相关知识培训建筑相关知识、秩序维护相关制度、景观维护相关制度实习与考察6实地操作与实践240抽调骨干人员赴南方实地学习（6）【工程人员培训】类别科目序号培训科目课时授课内容公司情况、理念1岗前培训8公司组织机构、运作方式，管理服务理念，基本规章制度服务意识2服务理念与规范8企业服务与管理理念、服务规范、质量控制与量化标准施工跟班学习3电梯安装、地板辐射采暖、太阳能安装、直饮水系统、智能化系统安装、垃圾生化处理系统施工、隐蔽工程施工、景观施工了解设备规格性能，操作程序与常规维护保养要领，常见故障的处理方法；记录隐蔽管线的敷设情况绘制成图纸，资料积累实习与考察6实地操作与实践有条件时组织相关人员赴供应商或成功物业管理项目学习（7）【保洁人员培训】类别科目序号培训科目课时授课内容公司情况、理念1岗前培训8公司组织机构、运作方式，管理服务理念，基本规章制度服务意识2服务理念与规范4企业服务与管理理念、服务规范、质量控制与量化标准----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方操作实务3操作流程8保洁流程实践环节4操作与演示各种工序演示与操作实践实践与考察环节根据工作进展情况安排具体时间，一般安排在本年6、7月份。4.2管理机构设置总经理项目经理事务助理出纳客户服务部综合事务管理会所管理品质监督环境服务部工程服务部安防服务部----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方4.0商铺的物业服务管理制度商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述：4.1       商铺业户服务管理4.2       商铺装修服务管理4.3       商铺设备、设施维保服务管理4.4       商铺建筑物的养护及维修管理4.5       商铺保安服务管理4.6       商铺保洁服务管理4.7       项目绿化服务管理4.8       商铺经营服务管理   4.9       商铺广告管理4.10仓储加工管理4.11      商铺保险管理4.12VI系统管理4.1商铺业户服务管理业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。4.1.1接待与联系----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。4.1.2纠纷、投诉接待顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一；4.1.3报修接待商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；4.1.4走访回访接待员的走访内容包括三方面：Ø一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；Ø二是对报修后的维修结果进行回访；Ø三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。4.1.5内外联系商铺内部联系：商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。商铺的外部联系:商铺与街道、居委、公安、消防、劳动、环保、水、电、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。4.2商铺装修服务管理4.2.1----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：Ø建立周全、详细、便于操作的管理制度；Ø专人负责对工程实行严格的监督；Ø选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；Ø对装修现场进行监督管理。4.2.3商业铺面制定装修管理规定的要点Ø二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；Ø业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；Ø装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；Ø为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：Ø凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。Ø凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。Ø----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；Ø装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。4.2.4装修现场监督管理   Ø在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；Ø装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，Ø如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。4.3商铺设备、设施维保服务管理Ø商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。Ø商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调正常运行。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方Ø商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。4.4商铺建筑物的养护及维修管理4.4.1商铺修缮的计划、资金管理。为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。4.4.2工程性质的确定依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分业户继续营业；小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响业户及顾客。4.4.3建筑物维修的档案管理  建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。4.4.4维修或施工工程的管理  ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时，应给有相应资质的修缮施工单位承接。外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。4.4.5检查监督  维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究维保部主管的责任。4.5商铺保安服务管理4.5.1治安管理商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突法事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。其管理的重点如下：4.5.2安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。Ø商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置；Ø运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。Ø在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。Ø人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。Ø商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内保安人员加以注意。流动岗应不间断、流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。Ø对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告。4.5.3防窃防盗的管理Ø建材市场的出入口多，管理分散，管理难度大----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方。在商品出入口应设置保安，其职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购置行为；大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗；Ø一些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客中出门。故商铺关门后保安要提醒经营户仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻；Ø对夜晚值班保安的素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采取必要的技防措施。防范恶性事件和突法事件。Ø市场入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。发现可疑人员，用对讲机报告商铺内的保安员加以注意。Ø商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时4.5.4监控中心管理Ø监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视。Ø如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证。Ø露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案。Ø这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。4.5.5消防管理Ø商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；Ø市场----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。Ø制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。Ø发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。Ø发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。Ø定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。Ø在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。4.6商铺保洁服务管理商铺的环境有外部环境和内部环境Ø外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；Ø内部环境包括过道、卫生间、会议室等一切公用场所。Ø搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。4.6.1商铺保洁管理方法    Ø要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方Ø制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等。Ø制订《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。4.6.2商铺保洁管理的重点Ø商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境；Ø商铺的玻璃无框门、室内柱上镜等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；Ø市场卫生间墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；Ø商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。Ø商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；Ø雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。Ø对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；Ø在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；Ø在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌；Ø提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；Ø对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。4.7商铺绿化服务管理----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。4.7.1项目绿地管理Ø商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。Ø为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；Ø保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；Ø发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；Ø草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；Ø台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。4.7.2商铺室内绿化管理Ø花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；Ø花卉上挂·名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围；  Ø花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁；Ø商铺过道人流量较大，因此商铺过道摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位置；4.7.3检查督导----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。4.8商铺经营服务管理    商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。4.8.1租赁管理出租方式的管理  主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。4.8.1.1协议租金出租的注意事项：©在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；©承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。4.8.1.2租金条款©租金制定的参考因素：l要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：l要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：l  要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。©租金的组成要素：----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方l  租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。l  水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。l  大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等  4.8.2广告策划Ø楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；Ø广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等．Ø节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。Ø协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。4.8.3项目开发Ø开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：Ø开办茶座．为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉OK、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：Ø办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，Ø为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：Ø开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方4.9商铺广告管理Ø业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。Ø商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。4.10仓储加工管理4.10．1仓储管理的任务1、利用市场经济手段获得最大的仓储资源的配置。　　2、以高效率为原则组织管理机构。　　3、不断满足社会需要为原则开展商务活动。　　4、以高效率、低成本为原则组织仓储生产。　　5、以优质服务、讲信用建立企业形象。　　6、通过制度化、科学化的先进手段不断提高管理水平。　　7、从技术到精神领域提高员工素质。4.10．2仓储管理的基本原则1、效率的原则。仓储作业管理的核心是效率管理。　　2、经济效益的原则。作为参与市场经济活动主体之一的仓储业，也应围绕着获得最大经济效益的目的进行组织和经营。　　3、服务的原则4.10．3仓储管理的主要活动1、企业仓储活动的类型　　企业可以选择自建仓库、租赁公共仓库或采用合同制仓储为库存的物料、商品准备仓储空间。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方　　1）自有仓库仓储，相对于公共仓储而言，企业利用自有仓库进行仓储活动可以更大程度地控制仓储，管理也更具灵活性。　　2）租赁公共仓库仓储，企业通常租赁提供营业性服务的公共仓储进行储存。　　3）合同制仓储，合同仓储公司能够提供专业、高效、经济和准确的分销服务。　　一个企业是自建仓库还是租赁公共仓库或采用合同制仓储需要考虑以下因素：　　周转总量；　　需要的稳定性；　　市场密度。　　2、仓储的一般业务程序　　1）签订仓储合同。　　2）验收货物。　　3）办理入库手续。　　4）货物保管。　　5）货物出库　　3、仓储管理的内容　　1）订货、交货。　　2）进货、交货时的检验。　　3）仓库内的保管、装卸作业。　　4）场所管理。　　5）备货作业。　　产品在仓储中的组合、妥善配载和流通包装、成组等活动就是为了提高装卸效率，充分利用运输工具，从而降低运输成本的支出。合理和准确的仓储活动会减少商品的换装、流动，减少作业次数，采取机械化和自动化的仓储作业，都有利于降低仓储作业成本。优良的仓储管理，能对商品实施有效的保管和养护，并进行准确的数量控制，从而大大减少仓储的风险。4.11商铺保险管理商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施：Ø工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险、第三方责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。Ø还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方和各业户的投保减灾提供建设性意见。4.12VI系统管理(全面配合企划部门)VI是企业的视觉识别系统，包括基本要素（企业名称、企业标志、标准字、标准色、企业造型等）和应用要素（产品造型、办公用品、服装、招牌、交通工具等），通过具体符号的视觉传达设计，直接进入人脑，留下对企业的视觉影象。公司VI系统由基础部分、应用部分两大部分组成。分类如下：基础部分：1、企业标志2、企业标准字体3、企业标准色及辅助色4、辅助图形及图章应用部分：1、办公用品类2、员工服饰类3、交通运输类4、广告宣传类5、环境识别类 VI系统确立流程为：1-   企划部提供VI系统设计初稿2-   组织有关部门、人员对VI系统设计初稿进行讨论3-   企划部依可行意见修改、调整4-   修改、调整后的VI系统报总经办审定5-   VI系统确立----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方1、接管验收管理方案为确保商场的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护商户的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序。1.1、管理内容：1.1.1、了解物业建设的基本情况，与项目开发公司及时沟通，确定接管验收时间；1.1.2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；1.1.3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。1.1.4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；1.1.5、与开发、施工单位联合进行物业交接：1.1.5.1、核对、接收各类房屋和钥匙；1.1.5.2、核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；1.1.5.3、核对、接收各类设施设备；1.1.5.4、核对、接收各类标识。1.2、管理措施：1.2.1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；1.2.2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；1.2.3、掌握物业验收的标准和程序；1.2.4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。http://www.fdcew.com/----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方