郊区销售型商业最新案例

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1、郊区社区商业案例上海弘郡房地产发展有限公司上海弘郡房地产发展有限公司｜产品研发中心【2013年9月】CONTENTS1松江开元地中海2泗泾三湘商业广场松江区开元地中海商业广场PartI开元地中海项目商业并非传统直接销售，而是招商先行，通过两年养商，带租约销售，对业态进行控制，实现商铺价格跳跃式增长。Part1开元地中海商业广场开元集团取得地块公寓首次开盘五星级酒店开业商场开业，开业率78%商业对外销售商铺销售完毕2002年2004年11月2006年12月2008年12月2012年7月两年，主要销售住宅及单身公寓获取稳定

2、现金流两年养商，成立招商部，统一招商运营带租约销售，十年返祖，每年反8.5%，到期后可续约，每年返9%2006年，底商价格仅6000元/㎡经过两年养商，2008年首层商铺价格达25000元/㎡开业六年至今，商铺均价达35000元/㎡基本条件开元地中海是松江新城最早的社区商业，以家庭、休闲、娱乐为主题的社区型购物中心，也是目前沪郊社区商业中经营较为成功的项目。Part1开元地中海商业广场3栋酒店式公寓1栋办公3栋单身公寓1栋五星级酒店项目基本信息项目概况项目指标：占地91亩，容积率3.2功能组成：半封闭式购物中心（8.6

3、万）+五星级酒店（7.3万）+公寓（4.7万）+办公（1.3万）开业时间：2006年开业开发商：开元旅业集团设计公司：美国WATG,CALLISON、RTKL建筑规模：总建面26.8万㎡，商业面积8.6万㎡业态组合：餐饮+零售+服务配套+休闲娱乐楼层：商业4层、公寓18层、写字楼20层大学城商业区西区低密度住宅商业区核心商业配套区松江老城商业区东部地铁商业区保利西子湾风情街14000元/㎡华亭新苑商铺26000元/㎡开元地中海商业广场35000元/㎡海尚名都商铺26000元/㎡区位条件项目三公里辐射范围内有松江大学城和

4、松江新城核心住宅区，距离地铁9号线松江新城站1.5公里，辐射总人口约25万人。Part1开元地中海商业广场周边环境项目四面临路，地块通达性好，其中人流、车流主要依托西林北路及新松江路导入，人民北路以车流为主，北翠路人流车流较少Part1开元地中海商业广场开元地中海r=1km新松江路文翔路人民北路西北林路北翠路新城住宅聚集区松江大学城松江区政府市政景观带主干道次干道r=1km泰晤士小镇市政景观带新松江路-双向四车人民北路-双向四车周边环境新松江路：松江区东西向主要交通干道，是开元地中海来自松江新城住宅区人车流导入主要

5、干道，且新松江路公交站点设置较多。人民北路：南北向主干道，是松江大学城消费者导入主要交通线路。周边环境：开元地中海商业广场距离松江大学城仅不到一公里，位于松江新城核心居住区内，且紧邻松江区政府，区位优势明显。外部动线基于人流方向，共设有6个入口，但人流导入主要依赖1、6号口，其次为3号口，2、4、5号口人气较差Part1开元地中海商业广场新松江路②③④⑤⑥人民北路西林北路北翠路①①西北角主入口⑥乐购超市入口②新松江路入口人气较差③东北角次入口人气较差⑤南侧入口卸货通道④东侧入口人流较少车库入口自行车内部垂直动线项目四面

6、临路，地块通达性好，其中人流、车流主要依托西林北路及新松江路导入，人民北路以车流为主，北翠路人流车流较少。Part1开元地中海商业广场123845679主入口扶梯将顾客快速送入所需楼层12主入口自动扶梯和电梯3可通过楼梯直接步行至二楼餐饮4部分楼梯直达二层商户，通道性提高5上下扶梯678次入口扶梯、楼梯，方便客户直达二层，增加便利性次入口扶梯、方便客户直达二层、三层内部平面动线由于是街区式的购物中心，地中海商业广场的一层商铺主要沿街道分布，二层以上的商铺沿着靠街的走廊分布。一层主动线宽12m，次动线宽5m；二层、三层、

7、四层主动线宽4m。Part1开元地中海商业广场1层平面动线2-4层平面动线电梯扶梯连廊人流动线二至四层均用天桥相连，并采取层层退的方式内部以连廊相连，连廊宽度约4米二至三层均用天桥相连面积分割主力面积集中在100㎡以下，占比量约65%，其中以20-80㎡居多，同时控制200㎡以上大面积商铺数量，防止总价过高导致销售缓慢。Part1开元地中海商业广场层数整体面积（平方米）超市（平方米）1层28030.348205.62层23090.416377.623层20897.826314.854层19127.14--合计91145

8、.6920898.07项目概况首层面积2.8万㎡，采取层层退方式，顶层面积约1.9万㎡，超市主要位于二、三楼，建面约12690㎡，单层面积约6300㎡，其首层为零售业态。超市位于地块西侧，共分为三层，其中首层以零售为主，二三层为超市，超市面积为12690㎡左右。首层及二层主要以小面积商铺为主，通过总价控制，尽可能扩大客群，三至四层