浅析房地产行业的税收筹划方法

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1、题目：浅析房地产业税收筹划的方法浅析房地产业税收筹划的方法［摘要］市场经济利益机制促使每个经济行为主体都会对身涉税经济行为进行运筹与谋划，以最大限度地防范税收风险，获取最大的经济利益，这就是税收筹划。税收筹划是纳税人在不违反现行税法的前提下，在对税法进行精细比较后，对纳税支出最小化和资本收益最大化综合方案的纳税优化选择，它是涉及法律、财务、经营、组织、交易等方面的综合经济行为。税收筹划是纳税人为了实现企业价值最大化的0标，通过对生产经营或财务管理活动的运筹和谋划，以防范涉税法律风险、准确履行纳税义务的一种管理活动。本文简单的介绍了房地产业税收筹划的三种主要方法：临界点

2、法与成本加计扣除法、合同差分法。同时对部分经典案例进行了介绍。［关键词］房地产业税收筹划方法目录弓IB1一、房地产业税收筹划的意义1（一）税收筹划是纳税人的权利之一1（二）税收筹划的现实意义2（三）税收筹划是市场经济发展的必然耍求2二、房地产业税收筹划方法介绍2（-）利用临界点法进行税收筹划2（二）加计扣除的优惠政策4（三）利用合同差分法进行税收筹划4三、税收筹划方法运用举例5结论8雜语-9参考»10引言房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为•一体的综合性产业。它的主要特性冇：①房地产业横跨生产和

3、流通两个领域，其涉及的相关行业多，经营业务多元，投资主体复杂，需要与其相适应的财税体系和管理流程对其进行精细管理。②房地产业资金筹集毡含预收购房定金、贷款、发行债券或股票、与其他经济实体联合开发投资等众多渠道，现金流转较为复杂。房地产企业对金融机构依赖程度大，据鬧家统计局统计，截止至2006年房地产企业的平均资产负债率高达72%。③房地产企业的开发成本、经营成本、期间费用等结构复杂。其中，开发成木包含土地使用权岀让金、土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配蕓设施费等；经营成本拈土地转让成本、商品房及配套设施销售成本、出租房产经营成本等

4、；期间费用指管理费用、销售费用和财务费用。④房地产企业作为不动产开发和经营的企业，具宥投资量大、经营运转周期长、收益集中在中肜期、纳税金额大的特点。市场竞争F1趋激烈，公司不但要“开源”，而且必须学会“节流”。换言之，企业在营销扩大自己的同吋，必须通过公司内部的经营运作来降低企业的费用支出。根据有关研究，房地产业所承担的税率是比较高的，因此，房地产业如何进行税后筹划，以降低企业的税赋,就是房地产业必须重视的一个问题。在实践工作屮笔者发现税收是房地产较大的一项支出，此外，房地产公司涉及到开发、销售等种种业务，所涉及的税种也非常的繁多，这些条件导致房地产业进行税收筹划的空

5、间变得很人。本文结合案例分析简单的介绍了房地产业纳税筹划的基木方法，以期为提高我同房地产业的纳税筹划水平献策献力。一、房地产业税收筹划的意义（一）税收筹划是纳税人的权利之一税收筹划最终的目的是为了降低税负，而不是违反税法的规定，偷漏税。但必须明确的是，税收簿划是纳税人的权力。纳税人有权力在税法规定的范畴屮，选择较低的纳税形式。这是法律应该保护的权力之一。纳税人应该合理利用自己权力，但是应该积极承担自己应尽的义务。（二）税收筹划的现实意义就是可以有效降低房地产业的所承担的税收金额n前我国房地产开发企业按销售收入的5%缴纳营业税，按营业税的1%〜7%缴纳城市维护建设税，按

6、营业税的3%缴纳教育费附加，按营业额的0.5%。缴纳印花税，按应纳税所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%〜60%不等，按交易额的3〜5%代扣代缴契税，还有诸如房产税、土地使用税、耕地占用税等各个税种。房地产业除了承担以上各种税收外,房地产企业还要承担大量的费用。房地产企业所经历的纳税环节是比较多的，也承担了远高于其他行业企业的税收额。相比较而言，房地产业所承担的税收负担是比较沉重的，为了降低房地产业所承担的税负，税收筹划就成为房地产业比较理想的选择。（三）税收筹划是市场经济发展的必然要求市场经济是竞争的经济。税负的高低决定了企业的竞争能力的高低。企业

7、具宥&好的纳税筹划能力，势必会提高房地产业的竞争能力，在残酷的竞争中脱颖而出。如果纳税筹划能力不突出，就有可能在市场竞争的过程屮被淘汰出局，成为失败者。我国的企业一方面要面对国内市场的残酷竞争，另一方面乂要参与国际市场，从国阿市场中取得应有的份额，就必须具冇优异的税收筹划能力。二、房地产业税收筹划方法介绍（一）利用临界点法进行税收筹划按照《十地増值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项口金额20%的，免征土地增值税。若增值额超过扣除项口金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。另外，税法规定，对于纳税人既建造普通标准住宅乂做