基于广义回归神经网络的沈阳房地产市场研究

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1、基于广义回归神经网络的沈阳房地产市场研究房地产市场呈周期性发展，主要包括繁荣期、衰退期、萧条期和复苏期;在这4个时期，房地产业对其他行业的影响是不同的.正确判断房地产市场所处时期，是政府做出正确决策的基础.1房地产周期及特点1.1复苏期复苏阶段一般会经历较长的时间.初期主要表现为供大于求，交易量不大，房地产价格和租金水平处于较低位置，房价止跌并缓慢上行;中期主要表现为需求开始上升，交易量有所增加,房价开始缓慢上升;后期主要表现为人们充满乐观情绪，房价继续上升，空置率下降，交易量快速上升，土地市场和三级市场开始活跃，相关行业快速发展.1.2繁荣期繁荣阶段一般持续时间

2、相对较短.初期主要表现为土地及物业的开发项目与建设数量增加,其他行业的企业开始进人房地产市场，现房和期房大量出现;中期主要表现为房价越长越高，处于波峰位置,甚至远远高于商品房的价值，地王和楼王频频出现，房地产投机者大量增加，国家开始进行宏观调控;后期主要表现为市场有价无市，销售难度增加，空置率增大，房地产泡沫明显.1.3衰退期衰退阶段把真正的用家排斥在市场之外，仅靠投机资金支撑.初期主要表现为虽然个别楼盘价格仍然上升，但增幅减缓，总体价格呈下降趋势，交易价格和交易数量都出现降低的现象，新开工项目明显减少；中期主要表现为有价无市现象被打破,房地产泡沫还是破灭，房地产

3、价格开始持续下跌，但价格仍在高位运行;后期主要表现为房价暴跌，交易数量锐减，利润率大幅下降,风险增加，实力相对较弱的开发商开始退出市场，建筑业失业人数增加.1.4萧条期萧条阶段相对持续时间比较长.初期主要表现为房价和租金继续下跌，有的甚至跌破成本，交易量进一步减少，空置率居高不下；中期主要表现为房地产纠纷增加，开发商进一步减少或转行，房价达到波谷位置;后期主要表现为房价低位运行，交易量几乎为零，市场冷清,人们情绪低落，政府介人推动房地产复苏.2广义回归神经X络广义回归神经X络（GRNN)属于径向基X络，具有更快的训练速度和更强的非线性映射能力，经常用于函数的逼近.

4、2.1径向基X络结构径向基函数（radialbasisfunction,RBF)神经X络的建立源于生物局部调节和交叠接受区域知识，是一种采用局部接受域来执行函数映射的人工神经X络，这种神经X络的神经元模型结构如图1所示.径向基X络传递函数radbas以

5、丨dist丨丨作为自变量，IIdist

6、

7、通过输入向量P和加权矩阵W的行向量得到径向基X络采用径向基作用函数,区别于BPX络采用的S型函数，前者的作用函数是局部的，后者的作用函数是全局的.2.2广义回归神经X络广义回归神经X络是径向基函数神经X络的一种特殊阳市房地产市场判断能够反映沈阳市房地产市场情况的指标很多,本

8、文选择房地产开发投资额、商品房均价和空置率来判定沈阳房地产市场所处阶段;这3项指标与地区生产总值（GDP)、全社会固定资产投资、土地出让面积、新开工面积、施工面积、竣工面积、商品房销售额、商品房销售面积等有关.选取沈阳市2003年至2009年的地区生产总值(GDP)、全社会固定资产投资、土地出让面积、新开工面积、施工面积、竣工面积、商品房销售额、商品房销售面积作为输人向量，房地产开发投资额、商品房均价和空置率作为目标向量，进行训练，测试2010和2011年的数据.输入向量见表1，输出向量见表2.光滑因子分别取0.1,0.2,0.3,0.4，0.5，得到逼近误差曲线

9、如图3所示.从图3中可以看出，光滑因子越小，X络对样本的逼近性就越强，故取光滑因子为〇.1，此时对应的2010和2011年的预测输出经反归一化处理后，实际结果见表3.2010年和2011年的预测误差分别小于〇.3和0.5,可见短期预测值更接近真实值阳市房地产市场投资额、商品房均价及空置面积均处于高位运行阶段，可以确定沈阳市房地产市场仍处于繁荣期，属于后期阶段;但同时也应该看到近两年的数据已经远远高于预测数据，说明沈阳市有可能出现房地产泡沫，应及时给予关注.政府可通过限购、提高贷款利率、提升公积金贷款门槛等办法让房地产业逐步走上正轨，延长繁荣期的时间，保证沈阳房地产

10、市场的健康、可持续发展;开发商应谨慎拿地，注重品质的提升;刚需型购房者可根据自己需要适时买房，对于投资型购房者则应暂时不考虑购房。