银行融资业务对房地产估价服务需要

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1、银行融资业务对房地产估价服务的需要第一部分　引　言　　一、抵押估价　　1.《房地产抵押估价指导意见》（第三条）：　　房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。　　2.从银行的角度：　　抵押资产估价是以确定抵押资产融资担保能力为目的，通过对抵押资产的类别属性、物理属性、市场属性以及押品本身特定风险等因素进行分析、判断，从而确定抵押资产未来一定时间点的价值的过程。　　二、房地产估价机构银行　　1.发挥其自身专长和信息优势　　2.帮助金融机构消

2、除信息不对称　　3.控制违约风险　　4.保障第二还款来源的合法、有效、足值　　同时：　　5.提高房地产估价机构信誉度　　6.提升服务水平　　7.提高专业水准和管理能力　　8.获得可观的业务收入　　9.建立和扩大自身客户群　　10.形成核心竞争力　　11.促进房地产估价行业良性发展　　第二部分　形势与分析　　一、基本面分析　　关于房地产抵押估价服务：　　截止2008年8月，房地产评估机构约4500家，其中为工商银行服务的约占三分之一。　　标志性文件：《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关

3、问题的通知》（建住房[2006]8号）、《房地产抵押估价指导意见》　　大量的具有指导性的行政性规章或地方规章发挥着相当大的作用。虽然在理论上，行政性规章或地方规章并不具有法律约束力，但实际上，它们填补了中国法律的许多空白或突破了法律已不适应现实经济发展的许多地方，这些是房地产估价师在执业中必须加以认真研究和考虑的原则和政策。　　二、现实分析　　（一）良莠不齐、诚信意识、主管机构、惩戒机制　　1.虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝；　　2.收费混乱、回扣之风盛行；　　3.对分支机构缺乏必要管理；　　4.信

4、用档案形同虚设；　　5.对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明；　　6.其他。　　问题的表现：　　（1）评估机构与估价师　　个别机构和个别人不能恪守职业操守，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。　　（2）银行　　对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告。　　（二）服务同质化、报告质量及针对性、银行认可度　　1.不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一

5、成不变。　　2.以先前的估价报告稍作改动就形成一份新的“报告”。　　3.报告内容中常常出现张冠李戴的现象。　　4.估价报告大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来，真正的估价测算过程则极其粗略，经不起推敲。　　5.估价报告体现不出经济行为或估价目的的特点、估价对象的个体特征。　　6.用不恰当的假设限制条件过度避责。　　7.许多估价报告对抵押估价的关键性环节，难以真正起到协助金融机构防范信贷风险的作用。　　　　（三）研究滞后，技术体系需要完善　　1.房地产抵押估价中重要概念尚需明确：　　*市场价值、清算

6、价值、变现价值、折现价值。　　*抵押估价目的：风险的控制，是银行金融资产安全的最后防线。　　*抵押贷款价值：《欧洲评估准则》、BaselⅡ　　2.抵押估价方法：进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法。　　3.还未广泛应用现代应用数学、统计学等学科知识和工具。　　（四）信息化程度—交易案例、评估标准、主观性等问题　　1.较大型的房地产估价机构：逐步加强了评估信息化建设积累了许多交易案例、价格指数、评估参数等，但一般仅限公司内部使用，涉及知识产权，或有较大的区域局限和数量局限，且其

7、质量、内容、可靠性差异很大；　　2.大型金融机构：开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理，逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库；　　3.地方政府：发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等，但内容非常有限；　　4.房产中介机构：房地产真实成交信息，但出于保护商业秘密和客户隐私的原因，一般不会对外公开；　　5.房地产交易中心：信息基本上不对外公布；　　6.估价行业组织作用。　　（五）估价师：知识结构、知识掌握　　建筑工程的基础知识—房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷、质量隐患

8、。　　“假设限制条件”—假定评估对象不存在质量隐患，报告不对房屋建筑质量承担责任。　　建筑学、工程造价、土木建筑工程　　最高最佳使用原则—《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）3.0.1条　　（1）转换用途前提、装修改造前提、保持现状　　（2）建筑物结构承载能力：设计限值　　（六）评估技术问题　　（1）我国特有的土地制度和房地产管理制度，使得我国的土地关系、房地关系比较复杂。　　（2）土地类型的划分、各种特殊用地的评估方法　　（3）多种评估方法：　　房地产