中美房地产市场投资机会比较

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1、中美房地产市场投资机会比较　　从房地产的周期性来看，美国房地产市场投资在2006年高点时，有高位的次级抵押贷款比率、非常多的开工在建项目、投机性盛行。而今天的美国房地产行业的局势则已经迥然不同。当下美国的住房市场非常低迷，但波士顿投资公司GranthamMayoVanOtterloo(GMO)的研究主管爱德华·查赛尔(EdwardChancellor)找到了美国房地产市场投资已经离谷底不远的证据。反观中国的房地产市场已经繁荣了好几年，许多房地产市场投资者预期中国的楼市高潮将会持续几十年。但是从房地产周期的角度来看，查赛尔认为中国楼市的

2、前景看起来非常黯淡。　　一、美国房地产市场问题多多　　突发暴涨很可能不期而至股民福音：套牢股票有救了！　　查赛尔认为，对美国房地产市场投资的悲观预期是错误的。今天的美国住宅市场上不乏令人沮丧的坏消息。然而也应该看到，在坏消息的背后是房地产周期正处在磨合稳定期，清理了上次繁荣遗留下来的残骸，并为最终的复苏做准备。　　从现状来看，美国房地产似乎还存在很多问题。　　1。隐形按揭　　大约四分之一的抵押贷款的房主是隐形的，丧失抵押品赎回权的比率仍然处在非常高的水平。二手房市场陷入非常低迷的境地，三分之一的房屋出售来自于丧失抵押赎回的房主，并且未

3、来可能更糟糕。现在丧失抵押赎回的人只是违约拖欠贷款的房主中的一小部分，未来该过程将会痛苦地持续。　　2。陷入困境的银行　　抵押贷款占美国银行业未偿还贷款的三分之一左右。虽然银行已获政府注资担保并且进行了资产重组，它们仍然容易受到抵押贷款继续损失的危害。2011年8月，全国最大的抵押贷款银行美国银行的信用违约掉期利差飙升近400个基点。在年中，约8%的抵押贷款处于拖欠中。银行已做出回应，未来将收紧贷款标准并要求更高的首付比例。正如预期的那样，这对房地产市场投资产生了压制作用。新增的购房抵押贷款仍在下降，并在最近达到了1990年以来的最低

4、水平。　　3。靠药物维持的市场　　当以前的超额贷款全部清算完毕，房地产周期的复苏也就会开始了。然而，美国的政策措施阻碍了复苏的进程。自2008年7月推出的首次购房者税收抵免增加了房屋销售量。然而到了2010年4月的时候需求又开始减少了。在房地产市场投资低迷期间，房利美和房地美承保的房地产的价值在上升，因为绝大多数新的抵押贷款最终由国家提供。联邦住房管理局继续提供首付款比例小的抵押贷款。美联储继续维持零利率政策，并已经实行了两轮的货币宽松政策。但是当“生命维持系统”被移走时，这种靠药物维持的住房市场会如何呢？　　有人认为美国的房地产将经

5、历双底。现在整个美国的宏观经济条件非常不好，它好像增加了美国经济进入“双底衰退”的可能性，双底在经过巨大的信贷繁荣之后是比较常见的。失业率居高不下，消费者信心指数剧烈下降，而且美国公司都不愿意进行房地产市场投资。尽管经济复苏乏力，联邦政府却无法实行财政刺激，反而因为债务问题不得不勒紧裤带。美国家庭仍然有太多的债务，今后几年将可能继续面临去杠杆化的局势。丧失抵押品赎回权的房主不断增加，这将使得房屋销售持续低迷，银行谨慎放贷。不明朗的经济条件解释了美国住房市场为什么仍然消沉。　　二、好的信号显示　　真的是要经历双底吗？查赛尔认为，事实上美

6、国房地产周期正在接近谷底。他的理由如下：　　经历了长期的愈合时间。美国房价见顶已经过去了五年的时间。这是美国房地产市场以前从泡沫掉入谷底所花费的平均时间。家庭债务的减少可能会持续一段时间，但是这并不会阻止美国住房市场的复苏。　　估值不再过度紧张。住房价格相对房租收入的比率在房地产趋势中会有一个标准差衡量。现在美国房地产的租金收益率也已开始复苏。每月平均按揭付款水平比房屋租金水平低，这是1981年以来第一次，随着长期利率的下降，房屋的总成本变得更低，房子变得更加容易支付。由全国房地产经纪人协会公布的户主经济支付能力指数现在处于有史以来最

7、高的水平。这是美国人买房子的最好时期之一。　　投机者被房地产市场投资者取代。在周期的底部资产通常从弱势人手中转移到强势人手中。自2005年的高峰期以来，由于房地产价格下跌，之前依靠抵押贷款进行投机的购买人已经彻底失败。相反，在今年6月房地产市场投资者以全额现金交易的房地产数量已经上升到总的现房销售的29%。　　信贷恐慌结束了。虽然按揭贷款违约比率仍然很高，但是不应该夸大抵押贷款市场的紧张局面。失去抵押品赎回权的数量在去年已经开始降低。最新的美联储贷款官员的调查表明，现有的信贷条件正在变得宽松。住宅按揭贷款的需求可能仍会下降，但贷款人并

8、不期望这种下降趋势持续下去。次级抵押贷款将不再允许发放，但超过80%的新抵押贷款的请求将会被贷款方批准。　　通货紧缩的结束。美联储一直保持了三年半的接近于零的短期利率。伯南克已经表明对抗通胀紧缩的坚定决心。如果有必要的话