关于开展商品住宅质量保险的思考

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1、关于开展商品住宅质量保险的思考【摘要】住宅质量是消费者关注的头等大事，但是住房屋顶开裂、墙皮脱落以及楼面、水管、卫生间漏水甚至房屋倾斜倒塌等住宅质量缺陷仍普遍存在，虽然有住宅专项维修资金用于保障住宅共有部分的维修，但并不能有效补偿住宅质量问题。因此，完善我国住宅质量保险制度，采取住宅质量强制保险并推广落实，解决住宅质量问题，是必要的举措。　　【关键词】住宅；质量缺陷；维修资金；质量保险；强制　　　　引言　　住宅是数量最多、覆盖面最广的建筑产品，住宅的质量与居民利益密切相关。虽然国家颁发了《建筑法》、《

2、建设工程质量管理条例》、《安全管理条例》、《工程建设标准强制性条文》等法律法规和技术标准，以及相应的质量安全管理体系用于保证建筑工程质量安全，但是商品住宅质量缺陷仍普遍存在，而且由质量缺陷引发的商品房投诉等一系列问题仍未得到妥善解决，并呈逐年上升趋势。根据中国消费者协会统计数字，仅2011年上半年，全国房屋及装修建材类消费者投诉就达到13,862件，占到所有投诉总数的4.5%，而其中有关质量的投诉占到一半以上。投诉重点主要集中在屋面、外墙、浴厕间漏水，现浇板、外墙、内墙裂缝，顶棚脱落、下水管道堵塞、层

3、高不足或在建工程质量等。　　1商品住宅质量缺陷的主要原因　　1.1房地产开发商的原因　　第一，商品住宅的开发建设单位（开发商）和最终的使用者（消费者、业主）是不同的主体，因此，房地产开发商在追求利润最大化的过程中，对于消费者看不见的内在工程质量如防水、主体结构、隐蔽管道线路等方面使用的建筑材料，往往倾向于控制成本支出，导致一些伪劣建材在住宅工程上使用；　　第二，开发商为规避风险，采取针对单个项目专门成立项目公司的开发模式，往往在项目完成以后，项目公司随之撤销，长期性的责任约束力不强，存在开发商以牺牲住

4、宅工程质量为代价来获取更大利润的现象；　　第三，开发商为控制成本，倾向于最低价中标的施工企业，低价中标也意味着设备、人员、材料等各方面要素的水平下降，造成商品住宅质量水平降低；　　第四，开发商为减轻还贷压力，压缩合理工期的做法也是导致建筑工程质量缺陷增加的一个原因。　　1.2施工单位的原因　　第一，施工单位为取得建设项目，低价投标，获得项目后为转嫁风险违法转包，或将项目分包给不具备相应资质的企业施工，造成工程质量低下；　　第二，施工单位为降低企业成本，采用落后、淘汰的工艺、设备、材料用于项目施工，或者

5、偷工减料，以次充好影响工程质量；　　第三，施工企业采取资质挂靠的方式越级获得工程项目后，限于人员、设备、管理等各方面因素，达不到应有的质量水平。　　1.3监理单位的原因　　一些监理单位制度执行不严，履约能力较低，监理收费压价竞争的现象影响了监理效能的发挥，也造成了监理人员素质偏低，监理不到位，行为不规范。同时，监理单位从开发商直接取费的机制，使监理单位和人员听命于开发商的要求，独立“第三方”工程质量监督检出地位得不到有效保障。监理单位与施工单位之间的公共关系X络也是影响监理单位行使独立监督职能的制约因

6、素之一。　　1.4设计单位的原因　　一些设计单位为了赶进度，放松对设计质量的要求，一些设计人员纸上谈兵，没有结合现场实际，施工图设计深度、精度还达不到施工要求，少数设计人员设计粗糙、漏项、错项较多；同时，项目设计分包、挂靠等现象也常有发生。　　2目前对商品住宅质量控制的主要做法及不足　　2.1法律法规的强制性要求　　《建设工程质量管理条例》对建设工程的质量保修有明确规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书，质量保修书中应当明确建

7、设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。　　在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：　　2.1.1基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；　　2.1.2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；　　2.1.3供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；　　2.1.4电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”　　同时亦明确规定：“建设

8、工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”　　但是，由于质量保修基本上是确立房地产开发商与施工单位之间的保修责任，而商品住宅的消费者是多个独立的小业主。由于不对称信息的存在，小业主寻求自身权利被保障的成本很高，当这个成本高于他遇到的工程质量缺陷被修复和补偿的成本时，小业主会选择放弃主张权利，承受利益损失，尤其是当开发商或者施工单位推诿质量责任的时候，小业主只能通过到政府部门上访、投诉来请求自身权利被