前期介入及接管验收方案

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1、三、前期介入服务实施方案（一）前期管理工作计划1、时段划分：自中标签署物业管理合同起至物业竣工交付之日止。2、目的：确保日后物业管理顺利进行，降低物业成本，使小区的设计和施工既符合规范要求又便利日后使用和管理。3、工作重点：组织工作小组，研究规划设计意图，熟悉规划设计和建议情况，与工程规划设计，施工单位沟通联系，从物业管理角度，提出合理改进建议。对本项目建筑特色、使用功能、设施设备进行更加细致全面的调查研究，完善物业管理方案。4、主要工作：（1）成立工作小组实地调研。（2）与开发建设单位，工程监理部门联系，了解工程概貌及本项目的

2、主要功能。（3）收集有关本项目建筑、水电、平面布置等资料，进行分析研究。（4）对本项目设施、场地、功能、外观等提出建议。（5）根据本项目的实际情况，进行人员的配备和培训。（6）起草切实符合本项目的管理方案细则。（7）研究物业管理VI识别系统。（8）落实完善物业服务中心办公场所及办公条件。（二）前期介入主要内容【香堤春晓花园】现在处于建设施工阶段，建设施工阶段是房地产开发项目质量保证的一个关键阶段，这个阶段施工质量的控制对项目的物业质量产生直接的影响。此阶段我公司会派1名项目经理、1名客服人员和1名工程技术人员介入，客服人员主要是

3、在销售阶段及加强与业主的沟通，收集业主资料、了解业主信息，解答业主关于物业管理方面的问题，与业主签订前期物业服务协议和临时管理规约。工程技术人员一方面加强了工程监理的力量，通过参与工程监理，使工程质量多了一份保证；另一方面也是对开发项目的全面了解，尤其是对基础隐蔽工程、设备安装调试、管道线路的铺设和走向等会有所了解，对保证后续的承接查验和管理服务的连续性有诸多益处。这个阶段由于设计人员、监理人员、开发商以及物业管理企业都要参与，所以对发现问题的处理容易出现扯皮推诿，产生监管部门多而监管力度差的现象。我公司会把握好“配角”位置，明

4、确责任，按程序行使职权，避免越权和推卸责任。这个阶段对开发商主要从以下几个方面提出建议：1、设备的购置安装1）对重要大型设备、设施的供应商，如电梯等，应尽量选择能做到供货、安装、调试、售后维修保养一体化的。在价格相近的供货商中，尽可能选择企业历史长、售后技术服务良好、价格适中的。2）重要的大型配套设备（如配电设施、闭路监控系统、消防报警系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物业管理相关技术操作人员提供正规的培训。3）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位

5、和与之有关联的中介单位都应与开发商就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。4）选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如监控系统、消防报警系统、电表、水表等），最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。2、建筑材料的选择1）基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件

6、，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。2）涉及房屋楼宇的结构、防水层、隐蔽工程等的钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀性、抗挤压能力、做套管，且与监理公司一起共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关。3、工程的监理与验收1）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作，深入现场，掌握第一手资料。尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向；重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改要做好记录。2）重要的土建工程要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收。4、其他方面　　1）水电设

7、计方面　　从物业管理角度，通过审视给排水、电气的扩初及施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出专业意见和建议。　　2）设施设备方面　　结合项目的整体定位及档次，从物业管理角度，对部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、水泵、智能化等）的功能和定位提出专业意见和建议。　　3）公建配套方面　　从物业管理角度，结合项目实际情况，就公建配套用房（物业管理用房、社区用房、会所）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出专业意见和建议。　　4）环境景观方面　　从物业管理角度，通过审视环境景观设计

8、方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议。　　5）物业管理成本测算　　在建筑基础资料和主要设备确定后，结合我公司以往经验，利用数学模型，提供日后物业管理成本测算，为确定物业管理服务收费标准提供依据。　　6）工程现场方面