保险公司不动产投资问题研究

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1、保险公司不动产投资问题研究【】基于多种原因，我国保险公司投资不动产至今仍未开禁。在保险业内外部环境已发生深刻变化的条件下，有必要借鉴国际经验，逐步放开不动产投资渠道，以便使保险公司更好地完善资产负债管理以及进一步发挥资金融通的功能。结合目前我国保险公司不动产投资现状，可首先投资基础设施建设作为突破口。在投资模式上以间接投资为主，直接投资为辅。其中，间接模式包括：证券化模式、信托模式、委托贷款或银保联合贷款模式、抵押贷款模式；直接模式包括金融租赁模式和直接参与模式。　　一、发达国家保险公司不动产投资概况　　(一)近年来不动产直接投资比例显著下降　　20世纪80年代以来，金融创新的蓬勃发展大

2、大丰富了可供投资的金融工具，甚至将不动产也加以证券化。欧美保险公司不断持有更多的债券和股票，从而减少了对于不动产的直接投资，使其占总资产的比例显著降低。此外，股市长期走牛、互助保险公司的“撤除互助化”(demutualization，由于公司治理等方面的差异，互助保险公司被认为比股份保险公司持有更多不动产投资)潮流以及美国保险业风险资本监管规则(RBC)等也起到了一定的促进作用。　　(二)寿险、非寿险公司不动产直接投资比例差别不大　　从美国的情况来看，1998年寿险业不动产直接投资占总资产比例为1.5%，非寿险業不动产直接投资占总资产比例为1.0%，两者相差0.5个百分点；到了2000年

3、，两者都变成了1.1%；2002年，两者之差也仅为0.1%。从日本的情况来看，1999年不动产直接投资占总资产比例，寿险业为4.8%，非寿险业为5.7%，两者相差0.9个百分点；2001年，非寿险业高出寿险业0.3个百分点；2003年，非寿险业仅高出寿险业0.1%。可见，寿险、非寿险公司不动产直接投资比例差别并不大，且近年来有进一步缩小的趋势。　　(三)案例借鉴：美国国际集团(AIG)的不动产投资　　AIG始创于1919年，是世界领先的保险公司，经营范围覆盖全球130多个国家和地区。AIG主要的业务分为4类：寿险、非寿险、金融服务、养老服务和资产管理，其中寿险和非寿险是最核心的业务。20

4、03年，AIG实现营业收入813亿美元，资产总额达到6783亿美元。其中，保险类资产3949亿美元，绝大多数是债券，占比高达78%；不动产投资为34.72亿元，约占1%。　　AIG于1987年设立了专门负责不动产投资的子公司——全球不动产投资公司。该公司广泛参与办公、工业、住房、零售和医院等不动产投资，各项占比如图1所示。AIG进行不动产投资具有鲜明的利润导向，它投资的兴趣并不在于将不动产用来构建投资组合或者简单的将资产的一部分转换为不动产，而是明确要求有丰厚的利润空间。因此，AIG在不动产投资方面比较激进，特别崇尚反经济周期投资理念，在世界多个市场寻找经济衰退所带来的潜在机遇。到200

5、1年，AIG除在美国拥有70项不动产外，还在亚洲拥有159项、在欧洲84项、拉丁美洲63项、其他地区12项。在投资方式上，AIG全球不动产投资公司主要采取下设一些开发公司和参与投资基金来进行投资。1994年以来，AIG已经参与了30个私人性质的权益基金(包括不动产基金)，总投资约95亿美元，基金的合资方主要是养老基金。AIG在投资此类基金时，目标收益率要求在20%以上。　　二、我国保险公司不动产投资现状　　与发达国家保险业发展相比，我国保险业起步较晚，保险公司在投资方面经验非常欠缺，不动产投资上也经历了较大起落。1980年恢复办理国内保险业务后几年，保险公司的资金基本上进入到了银行，形成

6、银行存款，几乎没有进行不动产投资。1988年至1995年，在外部经济增长过热、业内又无章可循的情况下，保险公司盲目投资于房地产、有价证券、信托、贷款等，形成了较大数量的不良资产。1995年以来，国家先后颁布《保险法》等有关金融法律法规，使得保险公司投资范围受到严格限制，不动产投资被迫停止。　　目前，我国保险公司拥有的不动产比例不大，但基本上为自用或者是以往遗留下来的沉淀资产，很难藉此产生盈利。中国人寿(集团)的情况就很具代表性(见图2)。2002底，中国人寿总资产3137.3亿元，不动产占比5.88%，为184.57亿元。这其中房屋建筑物又占据了绝大多数，达到120.68亿元；以盈利为目

7、的投资物业仅为30.11亿元，占不动产投资的16%。2002年投资物业实现投资收益0.67亿元，资产收益率仅为2.23%。　　三、我国保险公司不动产投资前景及策略分析　　(一)不动产投资放开是必然趋势　　为进一步拓宽保险资金投资渠道，提高保险资金运用效率，完善保险公司资产负债管理，非常有必要放开保险公司对不动产的投资。我国《保险法》第105条第2款规定，“保险公司的资金运用，限于在银行存款、买卖政府债券、金融债券和国务院规定的其他资