由上海市保障性住房政策密集出台引发的思考

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1、由上海市保障性住房政策密集出台引发的思考【摘要】面对久调不下的房价，从中央到地方的政府在“房价过高、买不起房”的呼声中开始关注如何保障国民的居住权利，保障低收入群体及“夹心层”群体的住房供应。于是在短短的三、四年里，上海市政府密集出台了一系列的政策，由此触发了笔者的几点思考。　　【关键字】房地产；保障房；廉租房；经济适用房；公租房；出让；划拨；楼面地价　　　　1上海市保障房政策简述　　上海市保障性住房政策体系由廉租住房、经济适用房、动拆迁安置房、公共租赁住房构成。　　1.1政策体系　　近几年配合中央对房价调控及保障房建设的要求，上海市密集出台

2、了一系列政策。其中关于廉租房的有：《关于进一步深化本市城镇住房制度改革的若干意见》、《上海市城镇廉租住房试行办法》、《上海市城镇廉租住房实施意见(试行)》等。关于经济适用房的有：《经济适用住房价格管理办法》，《经济适用住房管理办法》，《上海市经济适用住房管理试行办法》（下简称：试行办法）、《上海市经济适用住房申请家庭经济状况核对实施细则（试行）》、《上海市经济适用住房申请、供应和售后管理实施细则》、《上海市经济适用住房配建暂行意见》、《上海市经济适用住房价格管理试行办法》。关于公共租赁房的有：《本市发展公共租赁住房的实施意见》、《关于切实推进

3、本市公共租赁住房工作的通知》、《本市公有租赁住房运营机构组建办法》等。　　1.2上海保障房建设主流方向　　在这些保障性住房中，政府热衷的是经济适用房建设。因为政府在经济适用房建造过程中基本不承担任何成本，而且还有收益。与商品房开发一样，经济适用房开发建设的收益主体仍旧是政府、银行、开发商。这可以从《试行办法》经济适用的三个房价格内涵看出来：　　价格一、建设项目结算价格：即政府与开发商的结算价，其由开发建设成本、利润和税金三部分构成。　　价格二、销售基准价格:销售基准价格＝周边房价×折扣系数。　　价格三、销售价格，即每套住房的具体价格，由住房保

4、障机构明码标价，并向社会公布，购房价格不得高于基准价格及上浮幅度。　　1.3保障房新热点　　保障房的新热点是公共租赁房，公共租赁房主要是针对解决既不符合廉租房和经济适用住房享受条件，又买不起商品房的“夹心层”群体的住房问题提出的新概念,目的是解决这些群体的过渡性居住问题。　　上海的公共租赁房还包含单位租赁房，单位租赁房是指上海市企业、产业园区开发管理主体、高校、部队及其他单位利用自用土地建设或者以旧建筑改建，提供给本单位职工短期租住的职工宿舍，包括本市农村集体经济组织利用农村集体建设用地建设、主要定向提供给产业园区、产业集聚区内员工租住的市场

5、化租赁宿舍。　　2上海保障房现状分析　　目前中央大张旗鼓的要求地方政府建设保障房，很多人认为保障房是新的概念，其实不然，因为94年前我们的福利分房就属于保障房范畴,即城市居民的全民保障。　　分析2010年“上海市每百户城市居民家庭房屋产权构成”，我们可以知道37.2%的房改私房及16.3%的租赁公房属保障房范畴，按这样算上海市的住房保障率53.5%。　　　　（数据于上海市统计局2010统计年鉴）　　上图中租赁公房、租赁私房居住条件依旧恶劣（见图1、图2），基本上应纳入享受保障房范畴，共计比例在21%左右，与中央保障房占比要求基本吻合。　　　　

6、图1原有公房的现状相片　　　　图2原有私房的现状　　3基于保障性住房政策引发的几点思考　　中央政府要求地方政府大张旗鼓的建设保障房，目的之一是为了调控房价。但笔者认为享受保障房的群体对住房的需求对房价的影响并不是主因。　　3.1房价上涨原因简析及对策　　房价高涨原因错综复杂，综合了土地成本、建造成本、供需关系、经济发展、通货膨胀、房价上涨预期等等因素。而笔者认为基于供需关系及合理通货膨胀的房价上涨是合理的。但上海的房价在短短十年里翻了五倍甚至十几倍却是不合理的。总结房价非理性上涨的原因有如下几点。　　3.1.1急功近利的政府是房价高涨的推手　

7、　首先政府制定规则刺激需求，如放宽贷款要求、实施购房退税政策、购房落户、内外销商品房并轨等等。　　其次制定土地供应链上的游戏规则太高地价，即一次性缴纳土地出让金的“批租制”与招标、挂牌、拍卖为主价高者的竞争性出让方式。　　以上海市某区某地块为例：该地块原是棚户区，以旧式里弄房和自建住房为主，总拆迁建筑量约14500㎡，可利用土地面积在9000㎡左右，2006年拆迁评估价加补偿费用最后土地拆迁成本在3个亿，如果该地块划拨供地，则土地取得成本在2200万/亩左右。2009年11月，该地块东北侧一用途为商办地块成交，楼面成交地价在16500元/㎡,

8、容积率约为4，折合每亩单价4400万，可见政府土地财政之依赖转变之难，近100%的垄断利润。　　在是地价抬升房价？还是房价抬升地价？的争论中，政府作为国有土地监管人