万科对于社区商业运营模式分析

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1、社区商业运营分析深圳地产市场研究部会议纪要：要重点考虑大项目如何经营的问题，将以往开发大项目的思路转变为经营大项目，通过大项目的经营实现项目价值的最大化。在项目前期要将非住宅部分（商业、大超市、健身等）排布好，明确开发顺序，要明确商业的业主是谁？要考虑他们如何可以挣到钱？住宅开发的后期再来考虑商业配套的事情对住宅销售的意义不大，同时也不利于小区氛围的营造。这个课题作为一个作业布置给深圳地产，一个月以后汇报；思路分析：1）如何经营？实现项目价值最大化——经营的前提是商业功能合理2）前期将非住宅部分规划好—

2、—对各种功能的商业进行组合，确定规划3）开发顺序——商业与住宅开发之间的关系，控制节奏4）商业的业主是谁——让商业的经营者赚钱，建立什么样的合作方式业态、规划、节奏、合作尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求商户住户开发商1、商户赚钱才能继续经营2、社区成熟，住户才能舒心3、住户满意，开发商才能赚钱业态+规划合作相关建议节奏客户需求商家需求逻辑与提纲客户对社区商业的需求包括“满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩”等三类，独立

3、主城的郊区大盘需同时具备以上功能社区商业满足基本生活功能提高生活质量功能休闲游憩功能资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/小组分析客户提及率>50%20%<客户提及率<50%客户提及率<20%“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求客户对业态提及率资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/伟业社区商业要点满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等“提升生活质量”类的主要业态包括药

4、房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等客户对业态提及率提升生活质量、增加生活便利性的功能，主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施客户对业态提及率在生活必要的购物和服务内容之外，为满足社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施，包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能步行5

5、分钟步行10分钟骑车15分钟1、步行5分钟到达“便利店”，约300m2、步行10分钟到达超市和餐饮店，约500m3、骑车15分钟到达购物中心住户便利店超市/餐饮店购物中心逻辑与提纲业态+规划合作相关建议节奏客户需求商家需求配套内容商家需求客户需求开发商态度满足基本生活功能（基本需求）超市1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量（500户起）3、有聚客点4、能见度好5、停车方便，停车位充足1、步行距离10-15分钟2、商品品种齐全3、商品品质保证4、商品价格合理（±5%）长期返租银行1、一定的居民量2、

6、能见度好1、ATM机2、安全监控设施菜市场1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量3、有聚客点4、能见度好5、停车方便，停车位充足1、步行距离10-20分钟2.品种要有蔬菜、水果、肉类、鱼类3.价格与市场价接轨提高生活质量功能（品质需求）24小时便利店1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量3、能见度好无小型餐饮店1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量3、有聚客点4、能见度好5、停车方便，停车位充足1、集中设置2、配备早餐店、快餐店、小吃店、熟食店美发店1、一定的居民量2、能见度好无面包房1、一

7、定的居民量2、能见度好1、商品品质保证2、商品价格合理（±5%）家政服务1、一定的居民量2、能见度好无电脑维修1、一定的居民量无干洗店1、一定的居民量2、能见度好无定向扶持休闲游憩功能（游憩需求）邮局1、一定的居民量无市场自由发展家电维修1、一定的居民量无大型酒楼、酒家1、一定的居民量2、能见度好3、停车方便，停车位充足无书店1、一定的居民量无文具店1、一定的居民量无婴儿用品1、一定的居民量无美容美体店1、一定的居民量无商家需求（超市）：客流量是决定超市配套的关键前提条件：具体要求：【超市】1)位置：应

8、位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）；2)价格：不宜高于区外价格15%以上；3)品质:应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；4)品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；5)服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；6)环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序