国内商用物业融资工具创新趋势

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2、　【第一章】商用物业融资工具与市场现状　　【第二章】国内商用物业融资工具创新趋势　　【第三章】商用物业融资工具现行监管体系　　【第四章】商用物业融资工具创新趋势下政府监管对策建议　　【参考文献】商用物业融资监督管理系统研究参考文献　　　　第二章国内商用物业融资工具创新趋势本篇论文目录导航：　　　　【题目】商用物业融资监管体系存在的问题探究　　【绪论】商用物业融资工具创新监管分析绪论　　【第一章】商用物业融资工具与市场现状　　【第二章】国内商用物业融资工具创新趋势　　【第三章】商用物业融资工具现行监管体系　　【第四章】商用物

3、业融资工具创新趋势下政府监管对策建议　　【参考文献】商用物业融资监督管理系统研究参考文献　　　　第二章国内商用物业融资工具创新趋势本篇论文目录导航：　　　　【题目】商用物业融资监管体系存在的问题探究　　【绪论】商用物业融资工具创新监管分析绪论　　【第一章】商用物业融资工具与市场现状　　【第二章】国内商用物业融资工具创新趋势　　【第三章】商用物业融资工具现行监管体系　　【第四章】商用物业融资工具创新趋势下政府监管对策建议　　【参考文献】商用物业融资监督管理系统研究参考文献　　　　第二章国内商用物业融资工具创新趋势　　　　国外

4、的成熟金融市场为我国商用物业融资工具创新提供了大量经验。以国外成熟工具为范本，可以加快我国商用物业融资工具创新的进程。然而，由于国内外金融环境、投资理念和法律法规环境都存在一定的差异，融资工具创新过程中也应更多考虑到国内市场环境的特点。　　　　一、融资工具日渐完善　　　　融资工具创新，首先是要完善已有的融资工具，充分挖掘其潜力。依靠较为可靠市场监管环境，避免风险的产生。　　　　（一）商业银行角色开始转变　　　　目前，商业银行是国内商用物业融资最主要的资金来源。作为单纯的债权持有人，商业银行负担了较大的资金压力，也无法发挥其

5、综合性金融服务商的定义功能。未来，商业银行在商用物业融资工具创新中，其角色应当逐渐由资金提供方向服务提供商转变。　　　　由于商用物业贷款额通常较大，在各行放贷额度受限的情况下，一家银行单独发放贷款发起银团贷款，将银行贷款资金来源扩展至整个银行市场，充分调配各行可用资源，以满足开发商的融资需求。　　　　此外，银行也可通过其他途径参与到商用物业融资当中，包括承担现有各类非标准融资工具中信用担保责任，在不占用银行放贷额度的情况下，承担一定的企业违约风险，但可有效提升资产证券化产品的信用评级，从而赋予其较低的利率，从而显着降低企业

6、的融资成本。　　　　（二）创新工具试点产品趋向标准化　　　　在REITs的试点当中，中信启航REITs是国内市场上第一只真正意义上的REITs产品。即便如此，中信启航REITs仍有其特殊性，其使用的基础资产是中信集团旗下自有的商业办公楼，从而避免了基础资产转移中明确的权益变更，并保持了该REITs产品较高的预期回报。然而，对绝大多数开发商而言，由于不具备金融业务经营资质，其商用物业资产的资产化必然需要通过第三方金融机构进行，因而无法避免资产权益发生变更，从而面对资产实际归属及交易行为税务的具体问题。这些问题不仅需要证监会和

7、银监会出台相关法规进行说明，更需要《物权法》、《证券法》等法律法规对相关定义、缴税义务、监管结构等进行确认。类似的，目前用以代替夹层融资的多层权益结构信托中，优先劣后等级权益人制度也只在银监会所出台的法规中有具体的说明。而实际上，这一权益结构完全能够作为法律条款写入《信托法》当中，从而为类似产品提供强力的法律支持依据。　　　　（三）境外投融资走向常态化　　　　在国内金融市场建设尚未完善的情况下，境外市场为开发商提供了更丰富的融资工具选择。早在国内资产证券化试点之前，我国部分大型房企已开始在香港市场尝试运用REITs、CMB

8、S等新型融资工具。这些案例为我国国内的相关制度建设提供了有力的支持。在国内房地产企业上市受阻与美国量化宽松政策的双重推动下，越来越多的开发商开始尝试于美国、香港或新加坡的证券市场上市或发行企业债券。与此同时，险资基金开始涉足海外不动产市场，尝试对海外不动产及各类相关金融产品进行投资。在此过程中，开发商们