商用物业融资工具创新监管分析绪论

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1、商用物业融资工具创新监管分析绪论商用物业融资工具创新监管分析绪论商用物业融资工具创新监管分析绪论商用物业融资工具创新监管分析绪论本篇论文目录导航：　　　　【题目】商用物业融资监管体系存在的问题探究　　【绪论】商用物业融资工具创新监管分析绪论　　【第一章】商用物业融资工具与市场现状　　【第二章】国内商用物业融资工具创新趋势　　【第三章】商用物业融资工具现行监管体系　　【第四章】商用物业融资工具创新趋势下政府监管对策建议　　【参考文献】商用物业融资监督管理系统研究参考文献　　　　绪论　　　　一、研究背景及意义　　　　（一）研究背景　　　　房地

2、产业是我国国民经济的主导产业。而在住宅开发受限，居民消费水平增长，电商冲击线下商业转型的共同作用下，开发商纷纷将重心转向商用物业，使之进入了高速发展阶段，占据房地产业的比重也越来越高。2013年全国在建商用物业面积达亿平方米；全国商用物业开发总投资额达16,亿元1.商用物业的良性发展对各方都具有重要的意义。对开发商而言，优质的商用物业将带来长期稳定的租金收益，提升企业的盈利水平，也是企业展示自身实力的最佳窗口。对政府而言，优质商用物业将带动基础建设的进行，创造大量就业机会，改善区域形象，提升居民生活消费水平，进而通过繁荣的消费获得充足的财

3、政收入。　　　　然而，优质商用物业的运作与传统住宅相比有较大的不同。首先，为进行统一管理，开发商通常对物业进行整体持有，不能大批分割散售，无法通过销售快速回款；经营收益稳定但回报率低，通常年收益率低于10%.因而商用物业更容易产生资金沉淀。同时，商用物业全生命周期内为应对市场变化、经济周期、培育波动期也需大量营运资金、重置资金的支持。因此，相对于住宅，商用物业融资更需要较长的融资期限，以及保留物业的完整产权。但目前商用物业的融资工具较为缺乏，资金来源极度依赖于银行贷款，使银行在商用物业发展中承担了过多风险。同时，由于政府对房地产行业态度始

4、终较为谨慎，在一系列的政策调控和窗口调控之下，地产类融资成本始终较高，相较其他行业面临更显着的融资难、融资贵的问题。　　　　为解决商用物业融资困难的问题，开发商和各金融机构进行过许多尝试。在这一过程中，我国金融市场各主体的功能发生了巨大的变化，原有的金融监管体系在实际监管当中暴露出专业性不强、政策制定滞后、法律环境不完善等诸多问题，越来越无法满足融资工具创新中越来越多元化的金融机构的需求，既不利于融资工具创新的进一步推进，也无法对创新过程中的潜在风险进行有效的管理。因而必须提出新的监管对策，满足各种新型商用物业融资工具的需求。　　　　（二

5、）研究意义　　　　1.通过本文的研究，对不同商用物业环境之下，我国商用物业融资工具创新中金融监管体系与实际监管行为的内在联系进行研究，分析我国金融监管体系的特征。　　　　2.借鉴国外金融市场及监管体系建设的经验，结合我国独特的金融市场环境，对我国金融监管对策及体系建设提出意见与建议，以期在商用物业融资工具创新的过程中，金融监管机构既能为金融机构提供良好的支持，又能掌握其间产生的风险，维护整体金融市场的稳定。　　　　二、国内外研究现状及评述　　　　（一）国内研究现状　　　　1.融资工具创新案例研究　　　　一些规模较大，收益良好的大型商用物业

6、开发公司已经对新型商用物业融资工具的前景展开了探索。借助这些案例，国内学者对这些新型融资工具的效果开展了分析。　　　　沈建勇（2014）分析了S置业公司房地产开发项目中采取的夹层融资案例。夹层融资具有一定的股权特性，融资期限可达3~8年；其结构和操作灵活性较强，其结构设计、还款方式等都可以及时应变；同时，夹层融资可规避房地产集合资金信托计划中开发商“四证齐全”、具备二级以上开发资质、自有资金超过35%等政策限制，降低融资门槛。总体而言，夹层融资是一种更适合中小型开发商的融资工具。　　　　尚建兵（2010），周岚岚（2008）对越秀REIT

7、s进行分析，研究其组织结构、税负特征及管理模式。越秀REITs作为香港REITs的先行者，采用离岸上市模式，设立境外企业持有中国内地物业，再由境外企业的名义上市。通过层层委托代理和股权控制，简化了组织结构，减轻了税务负担。同时越秀REITs采用了内部管理模式，由投资人自己运营和管理所投资的资产，从而展现出更强的市场竞争力。　　　　任蓉（2013）研究了万达集团境外发行商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）的案例。万达的CMBS上市方案是REITs方案流产后所采用的备选方案。相较于REITs模式，CMBS发行成本和门槛更低，有利于优化企业财

8、务结构；然而，CMBS是短时间内的融资工具，而非长久的融资渠道设计。在万达案例当中，CMBS发行3年后即面临债券投资者偿还本金的要求。　　　　2.商用物业融资的风险评估与对策研究　　　　宫跃欣