促进物业管理规范发展的几点建议

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1、促进物业管理规范发展的几点建议：孝感房地产业的迅猛发展，催生了城区住宅小区的物业管理产业，本文就孝感城区住宅小区物业管理的现状进行了详细的调研，分析了目前小区物业管理存在的问题并提出了相对应的建议。　　关键词：城区住宅小区；物业管理；问题；建议　　：F293.3：A：1001-828X（2011）10-0031-02　　　　物业管理是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。近年来，随着孝感住宅建设的迅猛发展、住房制度改革

2、的逐步深化，人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。　　物业管理既是孝感市民生工程建设的重要任务，也是新时期开展群众工作的重要内容。2011年7月至8月，湖北区域经济研究所对孝感城区住宅小区物业管理情况进行调研。　　　　一、基本情况　　目前，孝感城区住宅小区共有131个，房屋1190栋，居户4.3万户。物业总面积约为1408.66万平方米，其中居住型物业1145.11万平方米，占总面积的81%。实行社会化物业管理的覆盖面积为471.14万平方米，占居住型物业面

3、积的41.4%，其中新建小区的物业管理覆盖率为100%。　　1.物业管理单位及服务人员情况　　孝感城区已取得资质的物业管理企业共有66家，其中一级1家(福星惠誉物业公司），二级3家，三级41家，三级21家。从业人员2200人，其中下岗再就业人员和农民工约1600人，占70%。持证上岗人员1156人，占53%。　　2.对部分小区业主问卷调查情况　　为了较为深入地了解城区业主对物业管理的总体态度和物业服务的实际水平，我们对全洲国际商城、蔚蓝新都、福星城、北大鸿城等住宅小区的业主共发放了200问卷调查，其中收回有效问卷186份。问卷结果显示，各小区对公用设施和场地的经营不公

4、示的占31.6%，公示的只占49.2%，其中并不了解的占19.2%。对物业收费项目与标准公示的占41.8%，而不公示和不了解的情况分别占20.7%和37.5%。有5.2%的业主认为有乱收费现象，认为没有的占68.6%，不了解的占26.2%。有71.2%的业主认为导致业主欠费的原因是物业管理因素，仅有4.6%的业主认为是业主自身因素，其他情况的为24.2%。有26.8%的业主对物业管理公司的服务满意，68.7%的业主较为满意，仅有4.5%的业主不满意。有7.4%业主反映存在物业纠纷现象，还有一些业主对小区物业提出要规范物业管理、成立社区居委会、增添服务设施等具体要求。　

5、　3.住宅专项维修资金的归集与使用情况　　为保障住宅小区保修期满后公用部位公用设施的大修、更新、改造有稳定的资金，根据建设部财政部〔建住房1998(213号）〕的有关规定，2003年4月孝感城区启动了维修资金的管理工作，为解决居民购买住房的后顾之忧打下了基础。截至今年6月31日，孝感城区已累计归集维修资金7115.78万元，使用支取资金为零。　　4.有关规章制度建设情况　　按照《物权法》和《物业管理条例》的相关要求，近年来，我市逐步加强了物业管理地方性制度建设工作，相继出台了《孝感物业管理招投标暂行规定》、《关于实施住宅专项维修资金管理办法的意见》、《孝感城区普通住宅

6、小区午夜服务收费标准(试行）》、《孝感市无业服务合同示范文本》等物业管理方面的规范性文件，这些规章制度的出台，进一步增强了我市物业管理工作的规范性和操作性。　　　　二、物业管理工作存在的主要问题　　虽然孝感城区物业管理工作取得了一些来之不易的成绩，但仍然存在一些矛盾和问题，主要有以下几个方面：　　第一，对物业管理重要性的认识不足，物业管理市场化程度较低。目前，孝感城区只有80个小区建立了业主委员会，占物业管理小区的61%，其中，按规定备案的业主委员会只有32个。调查反映，一些业主对物业管理的认识和理解存在一定差距，对于“花钱买服务”消费理念还未全部接受，导致一些小区收

7、费困难。此外，由于多数物业服务企业与开发商存在着“父子兵”的关系，使物业企业责任意识淡薄，重收费，轻服务，很难提升物业服务的品质。　　第二，地方规章制度建设滞后，相应制度缺失。在物业管理准入机制、年检机制、考评机制、纠纷解决办法、诚信档案建立、服务标准、收费标准、人员管理及业主委员会产生及运作等方面，目前，都未制定相应制度加以规范，政府部门在物业管理中相应的权与责任也没有明确的规定。　　第三，住宅专项维修资金使用难以落实。由于运作中的一些具体问题，使维修资金管理的责任主体不明，造成归集和使用两张皮。在实际中一直因拨付环节的问题，致使维修资金未能拨付使