关于物业税开征的若干思考

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1、关于物业税开征的若干思考　　【摘要】通过分析我国当前房地税方面存在的不足，以及开征物业税所必须遵守的原则和所需要解快的问题，对开征物业税提出了一些合理化建议，以期为我国物业税的征收及制度设计进行有益的探索。　　【关键词】物业税;不动产税;必要性　　引言　　开征物业税是世界各国为了抑制土地、房屋等一系列不动产的价格而采取的普遍做法，主要是要求所有者或承租人每年都缴付一定比率的税款。物业税不仅可以促进经济的运转，还可以用来解决经济运行中所产生的各种矛盾，同时，也是各级地方政府资金收入的重要来源。物业税又叫财产税或

2、是地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求承租人或所有者每年都要上缴一定的税款，而应缴纳的税值会随着不动产价值的升高而提高。　　1我国开征物业税存在的主要问题　　物业税是为了解决中国房地产税制弊端的而提出的，要想使物业税在开征后发挥积极的作用，还有一些关键问题需要解决。　　征税范围窄　　《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，而大量位于农村的非农建设用地，特别是近年来新崛起和迅猛发展的农村企业占用的土地，则不须缴纳城镇土地使用税，不仅存在

3、明显的税负不公，也给农村乡镇企业非农建设乱占、滥用农用地埋下诱因。　　1.2租税费概念不清　　主要表现在以下方面：　　⑴以税代租，或税中含租。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第一条明确规定：“为了合理利用城镇土地，调节土地级差收益，提高土地使用效益，加强土地管理，制定本条例。”这充分说明了城镇土地使用税是为调节“土地级差收益”而设立的，具有明显的地租内涵;同时，城镇土地使用税是一种资源税，其纳税人是土地使用者，他们缴纳土地使用税，体现了土地所有者与土地使用者之间的一种经济关系，这就更加证明城镇土地使用

4、税本身就是地租。　　⑵以税代费。如城市维护建设税设置的初衷是为城市公用事业和公共设施的维护建设筹集资金，在税率设计上遵循“谁受益，谁负担，受益不同，负担不同”的原则，实行差别税率，具有明显的补偿性质，应该使用“费”的概念。　　⑶以费代租。我国对外资企业、外国企业收取场地使用费。　　所谓场地使用费，就是土地使用者由于使用土地而每年必须向土地所有者交纳的一定数量的费用，它是我国土地有偿使用的一种方式，体现了土地所有者和土地使用者之间的一种经济关系，其本质就是地租。　　租税费互相错位，严重削弱了税收的严肃性，助长了

5、地方政府乱收费思想的滋长，加上不规范的计征行为，导致房地产开发企业费用支出增大，房地产价格居高不下。如北京、上海、广州三大城市的房地产税费占房地产价格比重过高，分别为18%、%和24%。　　1.3保有税负过轻　　不动产的整个经营活动划分为开发、占有和交易三个环节，在不同的经营环节存在着不同的征税税种和收费。目前中国房地产税费在上述各环节的分布特征为：开发和交易环节税负重于保有环节。而且在开发环节收费的负担还大于税收，根据测算，在房地产业中，各种规费占了销售费用的%，税收仅占%。　　房地产保有环节税费种类过少，

6、导致出现了许多的问题：首先，对个人占用几乎不征税，投资房地产的预期收益便会很高，而且基本可以不付税，则刺激了投资者对房地产的需求，尤其是房地产投机商，他们可以低成本占有大量房地产，以低价买进，高价卖出，投机行为增多;其次，我国房地产税目前未普遍对个人拥有的非经营性房地产征保有税，这使得大量的豪宅、别墅在国内兴建。　　而我国目前只对个人财富中的现金收入征收所得税，这种不合理的税制使得政府难以发挥利用税收政策调节贫富与收入之间差距的作用;然后，土地是政府财政收入的重要来源，由于土地的保有税低，土地的价值主要体现在

7、使用权出让金上，这将导致政府片面追求财政收入而将土地投入市场，土地供给超出需求，则房地产市场供需失衡。而且土地交易税负过高，不仅抑制了土地的正常交易，还直接阻碍了划拨存量土地进入市场，土地闲置与浪费现象日趋严重等。　　2物业税征收必须遵守的原则和需要解决的问题　　征收物业必须遵守的原则　　物业税征收需要遵循一定的原则才能保证征收的顺利进行，而征收应遵循的主要原则有课税公平原则、税收效率原则、实质课税原则和政策调控原则等[2]。　　课税公平原则　　一般认为，税收公平原则既包括税收横向公平，也包括税收纵向公平，即

8、物业税的税收负担必须根据纳税人的负担能力分配，负担能力相等，税负相同;负担能力不等，税负不同。同时，禁止对特定纳税人给予歧视待遇与无正当理由情况下对特定纳税人给予特别优惠。　　税收效率原则　　税收效率原则包含两个方面，一是经济效率，二是行政效率。前者要求物业税的制定要有利于资源的有效配置和经济体制的有效运行，后者要求提高物业税的行政效率。　　实质课税原则　　实质课税原则是指应该根据客观事实确定是否符