谈谈我国不动产登记制度

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1、谈谈我国的不动产登记制度发表时间:2007年09月24日关键词:不动产阅读次数:1170摘要不动产登记制度是物权法中重要的法律制度，关乎我国民生大众的切身利益，因此如何完善我国的物权登记制度就成为学者和司法工作者的研究对象。作为律师撰写该文章，就是为了如何完善该制度作一点工作。　　2007年3月16日，十届全国人大五次会议审议通过《中华人民共和国物权法》我国的物权法。这部前后共八次审议的法律，仕我国民事法律的基本法之一。该法在总则里确立了我国不动产登记制度，使我国的不动产登记制度从此有了系统的规定，必将使我国的不动产登记制度得到更好的完善，也必将使国家、集体和公民个人的不动产得到了较好的保护

2、，但是笔者仔细的研究了我国的物权法中的不动产登记制度，发现有许多值得完善的地方。　　一、我国的物权法没有规定不动产登记的审查形式　　我国的物权法的第二章第一节第12条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验当事人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关事项询问当事人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律法规规定的其他事项。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。　　在目前国际上，国外关于不动产登记机构的职责有两种，一种是形式审查主义，例如德国规定不动产登记机关除有审查当事人的申请材料是否齐备的权利外，对当事人申请登记的内容只有消

3、极的登记义务，登记机关既没有权利也没有义务对当事人申请登记的涉及实质权利义务的内容进行调查，也无权对当事人的财产关系进行变更。我国的台湾地区也是采用这种形式；另一种就是实质审查形式，如日本规定，登记官在有土地建筑物标示登记申请时，或依职权进行登记时，如有必要，可以调查土地或建筑物标示事项。　　从我国物权法的这一条规定来看，似乎没有完全采取以上的某种方式，当然从条文的中心来看，偏重于形式审查主义。我认为，这样模糊的规定对物权登记的审查不利。特别在我国现行的行政体制下，许多的实际登记人根本不会“在必要时可以实地查看”，他们一般都是根据申请人提供的资料进行登记而不会去调查。但是如果由此而发生错误登

4、记，就会给当事人以没有履行职责而被起诉，从而承担法律责任，这对登记机关不利，同时人们对资料的公信力也会产生怀疑。因此我认为物权法的模糊规定有待完善，应该明确规定登记机关只对申请材料进行形式审查，对于实质内容不作为登记机关的审查范围，这样就将登记机关的权限囿于只审查资料，而不调查，不仅丢掉了行政消极作为的责任，而且提高了登记效率，应该是一件很好的事情。但是接下来如何保证登记资料的真实性就成为一个极其重要的问题。笔者认为，完全可以建立中介代理审查制度。其基本的核心是把登记的大量的实质审查内容交给具有相应资质的中介来完成，通过中介机构的行业规范和行业自律，对资料进行实质审查，保证登记资料的真实性，

5、而登记机关只对中介机构的资质进行审查就可以。笔者进一步建议，可以参照德国、瑞士、法国的经验规定，在“申请不动产物权转让登记时，应当提供经公证的或律师认证的有关引发不动产物权变动的法律行为或有关程序行为的文书。不经公证或认证的行为，登记机构不予受理”。由公证机关或者律师来承担这样的审查工作，是因为他们是法律专业人士，能够深深理解其中的重要，同时也为律师取得一个新的业务。通过以上的规定，我国的不动产登记的审查形式就能够得到更好的完善。　　二、目前我国没有建立不动产物权的统一登记机关　　所谓不动产登记，是指将土地及其定着物之所有权（使用权）和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关

6、掌管的专门的薄册上，其目的在于管理地籍，确定产权，并作为课征土地税，推行土地政策之依据。[1]建立不动产物权（以下简称不动产）统一登记制度，最重要的是统一不动产登记机构。　　从现代各国和地区的立法例上看，不动产基本上是由统一的机构登记，但各国登记的主办机关并不相同。德国的不动产登记是由地方法院的土地登记局统一管辖；而依瑞士民法典及洲法的规定，不动产的登记机构为各洲的地方法院；按日本的《不动产登记法》第8条规定，日本的不动产登记是由司法行政性质的法务局、地方法务局及其派出所负责；在英国，是政府的土地登记局负责城市土地权属登记，统一从事不动产所有权的审查、确认、登记、发证和过户换证工作；而在澳大

7、利亚不动产登记是由地权登记局负责；我国台湾地区是由市、县政府设置的地政事务所主办不动产登记；根据《土地注册条例》规定，我国香港特别行政区的不动产登记系由专门的“田土注册处”负责，行政上隶属于香港注册总署。由此可见，现代各国和地区的不动产登记机关或为司法机关，或由政府设立的专门机构统一登记，从而避免了因分散管理而出现的混乱和效率问题。　　目前，我国有关不动产的登记没有形成专门的法律，物权法也没有作出比较详细的规