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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方房地产投资项目评估分析----实物期权法（引用参考）摘 要:随着我国房地产市场的不断发展与壮大,房地产类投资项目评估作为为企业带来利润、推动房地产市场发展的一项重要工作,越来越受到投资人士的重视。在房地产类投资项目的评估过程中,房地产类项目投资的不可逆、可延迟、投资规模大、开发周期长,并且受政策影响大等特性使得传统的净现值法出现了自身难以克服的缺陷,传统决策方法(以DCF方法为主)所具有的缺陷,在处理不确定性环境下的房地产投资决策问题时,往往低估项目价值,从
2、而影响决策。将实物期权方法引入到房地产开发项目投资决策中,能够弥补传统评估方法的不足,正确评估项目价值,同是改进决策者的思维方式,使决策更加科学，使项目评估更加全面、充分、科学。关键词:房地产投资项目;实物期权法;评估运用一、引言:对房地产成果的经济价值进行评估是房地产企业投资决策的重要决策基础。评估方法很多,其中传统的方式之一是折现金流(DCF)方法,也就是净现值法(NPV)。DCF适用于评估短期内的、确定型的投资项目。把DCF用于房地产经济价值的评估,最大的缺点在于其忽略了房地产开发活动的一些重要特征。第一、高风险性。房地产企业属资金密集型企业,其开发活动一般要
3、经历研究开发、设计、建设、销售等几个阶段,每个阶段都蕴藏着巨大风险,各个阶段风险的水平、特征迥异。DCF法在整个开发项目进行过程中用同一个折现率,这显然不能反映新房地产开发的阶段性差异。第二、投资决策的动态灵活性。这是由房地产开发的阶段性所决定的。决策者根据前一阶段的开发成果和对最新市场信息的把握,不断地调整预期现金流,重新对房地产开发的经济价值进行评估并做出相应的投资决策。DCF法面对这种调整显得力不从心。鉴于房地产开发的以上特征,采用DCF法来评估房地产开发的经济价值显然是不恰当的,必须寻找新的思路和方法。运用期权方法来进行房地产项目评做,可以弥补传统方法的不足
4、,更加准确地评估项目价值。二、实物期权方法的概述期权(Option)又称选择权,它是一种契约,其持有人有权利但没有义务在未来一段时间内(或未来某一特定日期),以一定价格向对方购买或出售一定的特定标的物。期权是创新金融工具的一种,它是一种特定的金融合同。近年来,期权理论越来越多的运用于更多的领域,期权理论运用于实物资产便形成了实物期权理论。实物期权是一种金融衍生工具,于二十世纪八十年代末逐步广泛地应用在投资决策、财务管理、价值评估领域。它的潜力在于它能够捕捉弹性价值,并借助更多的信息来修正现实中的管理决策。更重要的是,实物期权是一种全新的思维方式,改变了传统决策者的思
5、维方式。房地产投资恰恰具有某些实物期权特征。实践表明,实物期权能够弥补传统投资评估方法所具有的缺陷,在房地产开发、矿产开发与研究、项目投资评估等方面为人们提供了新的思路和指导,并将彻底改变投资者对待风险的态度,在某种程度上也带来了投资评估决策方法的革命。因此,实物期权方法在投资评估决策领域中的应用研究是最热门的前沿课题之一。金融期权的3个主要特性是:灵活性、不确定性、不可逆性。面对预先不能准确预测的环境(不确定性),只要期权价值对持有者不是最优,持有者就有权力但是没有义务(灵活性)行使期权,这种权力的实施要求期权持有者付出一定的成本(不可逆性)----------专
6、业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方。实物投资项目同样具有这3个特征,因而可以用期权方法来分析评估实物投资项目。举个房地产开发的例子,不管最终开发结果如何,该项目在前期进行可行性研究后便产生了一笔无法收回的可研费用支出。未来的现金流取决于房地产产品的价格以及开发阶段的投入,具有不确定性。但是该项目却可以不完全按照原先的开发计划进行,在前期开发阶段,当房地产产品价格(Pg)低于投资成本(Cv)时,可以暂时停止
7、开发或重新进行产品定位;当价格上升时可以继续进行开发。这种因管理而产生的灵活决策就如同一个金融期权,从而形成了现金流上的不对称性:在条件好的时候产生正的现金流入;在条件差时将损失限制在最小范围内—本例中该企业的最大损失为所投入的前期费用成本(Cf)。当项目的现金流结构与金融期权相同时,就可以用期权定价理论对投资项目进行评估。本例中项目现金流价值(CF)可以表示为:CF=max[Pg-Cv,0]-Cf阶段投资项目和相关投资项目。按照一个项目内部和不同项目间的相关性,可以将项目划分为多阶段投资项目和相关投资项目。显然多阶段投资项目为管理者构造分阶段期权、扩展期权、紧
