住宅市场：深圳武汉两地比较研究

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1、住宅市场：深圳武汉两地比较研究　　摘要：从2007年年底开始，深圳和武汉的住宅市场都出现了销售下滑、价格下跌，但对比深圳、武汉1998—2007住宅市场开发与销售情况，可以判断两市目前都处于住宅周期的上升期并已出现泡沫，而且武汉的市场泡沫出现要早于深圳。另外，从市场状况、市场细分两个方面进行横纵比较分析，取得的一系列实证研究数据表明：深圳商品住宅市场要比武汉成熟，与住宅高投资率密切相关；而武汉政策性住房保障面优于深圳，跟其累积的公房红利相关。　　　关键词：住宅市场；深圳；武汉；泡沫　　一、深圳武汉1998—2007住宅市场

2、开发与销售状况比较　　（一）住宅投资及其占全社会固定资产投资的比例　　1998—2007深圳住宅开发投资（单位：万元）分别为、、、、、、、、、（上半年）；全社会固定资产投资（单位：万元）分别为、、、、、、、、、（上半年）；住宅开发投资占全社会固定资产投资的比例分别为21%、25%、29%、31%、34%、26%、23%、22%、25%、25%。　　1998—2007武汉住宅开发投资（单位：万元）分别为、、、、、、、、、；全社会固定资产投资（单位：万元）分别为、、、、、、、、、；住宅开发投资占全社会固定资产投资的比例分别为2

3、0%、22%、21%、22%、21%、24%、20%、21%、21%、19%。　　（二）新建商品住宅销售均价及环比价格　　1998—2007年深圳新建商品住宅销售均价（单位：元/平方米）分别为5191、5004、5275、5517、5641、5879、6419、6996、9956、13370；价格环比上升-4%、5%、5%、2%、4%、9%、10%、41%、34%。1998—2007年武汉新建商品住宅销售均价（单位：元/平方米）分别为1631、1704、1984、2000、2194、2353、2667、3345、3622、

4、4518；价格环比上升4%、16%、1%、10%、7%、13%、25%、8%、25%。　　　（三）住宅租售比　　所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为1∶200至1∶300。1998—2007年深圳住宅月租赁价格（单位：元/平方米·月）为、、、、、、、、、（由住宅租赁价格指数折算而来）。2003—2005年武汉市住宅月租赁价格（单位：元/平方米·月）为、、。利用两市1998—2007年住宅月租金及每平方米建筑面积房价相关数据计算得

5、出深圳1998—2007年的住宅租售比为1/159、1/169、1/200、1/208、1/213、1/233、1/244、1/238、1/323、1/385；武汉2003—2005年为1/435、1/385、1/435。　　二、深圳武汉住宅市场细分比较　　（一）从物业类型看　　住宅物业从类型来看，主要分为普通住宅和高端物业，高端物业又主要表现为别墅、高档公寓及TOWNHOUSE等。作为我国最早最成功的经济特区，深圳市的高端住宅产业发展已比较成熟，例如，2005年，深圳市住宅完成投资亿元，其中，别墅、高档公寓投资亿元，占总

6、投资的%；住宅竣工面积万平方米中，别墅、高档公寓万平方米，占总竣工面积的%。高端物业增值大大高于普通住宅。近5年，深圳真正的高端物业已经实现130%以上的增值服务，高于普通住宅35%的幅度。　　　武汉市高端物业相对起步较晚，2002年高端物业开始入市。均价呈现逐年上升趋势。2002年，销售均价3500元/平方米左右；2003、2004年均价维系在4500元/平方米，2005年开始冲向新高，均价达5000—6000元/平方米，2006年价格升至6800—7800元/平方米，2007年突破万元大关。但是，高端住宅物业与普通住宅

7、物业档次区分不太明显，均价差额也不太大。2005年前两者差额在2000—2500元/平方米，而2005年仅为1000—1800元/平方米。例如，高端住宅集中区域之一的武昌区，2005年两者差额为500—1600元/平方米。　　（二）从住宅属性看　　住宅从供给属性上看，分为商品房、经济适用房和廉租房，即商品房和政策性住房。从1988年深圳市开始房改到2006年，出售的政策性住房约21万套，其中由市、区两级政府组织建设的有万套；深圳国土资源房产管理局统一管理、面向社会出租的公共租赁住房约8000套。深圳市廉租住房保障制度覆盖率

8、目前达到了100%。截至2006年末，深圳有常住人口846万，按每3人平均一个家庭计算，有282万户，21万户家庭享受政策性住房，占%。深圳“十一五”规划进一步明确，在此期间政策性住房的总建设量将达到770万平方米，其中经济适用房200万平方米；公共租赁住房（含廉租住房）570万平方米。　　　武汉市从1