供给侧结构性改革背景下房地产如何去库存

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1、供给侧结构性改革背景下房地产如何去库存　　　　2015年11月，习近平总书记在主持召开中央财经领导小组会议上明确强调，要化解房地产库存、促进房地产持续健康发展，由此拉开了房地产去库存序幕。2016年多地把房地产“去库存”作为推进“供给侧结构性改革”的重要举措，2017年实行因城施策，强调对热点城市调控与房地产去库存并重。自2017年3月北京、杭州等城市不断加码调控政策以来，热点城市房地产逐步降温，市场预期正悄然发生改变。在此背景下房地产去库存任务更加艰难、亟待推进，而三四线城市为房地产去库存的重点和关键所在。下载论文网　　我国

2、房地产市场呈分化态势　　在“330新政”、金融及税收等政策刺激下，我国房地产市场稳步推进、房地产去库存取得切实成效。截至2017年4月，我国房地产待售面积67469万平方米、同比下降%、较2016年末下降%，其中住宅待售面积为37782万平方米、同比下降%、较2016年末下降%。但是房地产市场存在明显分化态势，总体而言一二线城市房地产去库存进程较快、一些热点城市房地产价格甚至出现相当幅度上涨（但自2017年3月调控以来上涨势头得到控制）；而三四线城市房地产价格相对稳定、库存数据不容乐观。例如2016年上海、深圳、南京等5个城市

3、房价全年涨幅超过40%，其中深圳超过50%；东北地区的二三线城市价格同比涨幅一般在3%以内，甚至有负增长的城市。2016年9月《中国50城住宅库存报告》也反映出去库存周期明显分化的现象：深圳、重庆、杭州等16个城市去库存周期较短，属于供不应求；三四线城市去库存周期普遍较长。东北三省有9个城市在样本内，其中有6个城市库存严重过剩：哈尔滨、大连是有区域影响力的二线城市，去库存周期为年、年；三四线城市去库存周期则更长，丹东为年、鞍山年、抚顺年、牡丹江年。三四线城市是我国房地产去库存的重点，东北区域房地产去库存任务也尤为艰巨。　　东北

4、区域房地产去库存难的主要原因分析　　东北地区二线城市对周边城市产生“虹吸效应”，进一步弱化了其他城市资源与要素的聚集能力。需求不足与供给充沛相叠加是形成高库存和去产能难的根本原因。　　经济发展相对落后，库存消化能力不足。多年来，东北一直是我国经济欠发达地区，在经济步入新常态和淘汰钢铁、煤炭等落后产能背景下，很多传统产业亟待转型升级、而新兴产业正在形成和发展当中，东北已成为经济增长表现最弱的一个板块。也正因为经济发展水平不高、产业支撑力不强，东北地区人口长期处于净流出状态，大大削弱了房地产库存自我消化能力。2016年我国人口自然

5、增长率为‰，吉林省仅为‰，而辽宁省为-‰、-‰。黑龙江省社科院2014年发布的《黑龙江省人口迁移与人口流动研究报告》指出2000年至2011年年间黑龙江省户籍净迁出人口达万，且流失的人口中很多是高层、管理层或者生产线骨干力量。另外，按2016年商品房成交均价、城镇居民年人均可支配收入计算，在辽宁、吉林和黑龙江省可购得商品房面积分别为平方米、平方米和平方米。房价超过一些刚需承受能力、使需求不能转化为消费能力，影响去库存效果。　　投资功能不明显，对投资客吸引力较小。一二线城市在教育、医疗、公共基础设施等方面聚集了大量的优质资源，资

6、源稀缺性使其成为资金追捧对象，进一步提升了投资价值。“房子是用来住的”观念在我国尚未形成。一二线房地产价格持续高企，很大一部分原因是由投资需求推动的。反观东北，绝大部分城市都不具备这种优势，也无法复制海南省的独特性，投资增值空间有限，对投资及投机性资金缺乏吸引力。以黑龙江省经济颇具活力、产业基础较好的大庆市为例，2016年新商品房每平米价格为5390元、同比持平，二手房每平米价格为5110元、同比上涨%，相较于很多城市涨幅甚微。　　土地供应相对充足，产品供给存在错位。东三省相较于东中部其他省份而言地域辽阔，城市发展历程较短，人

7、口与工业发展速度也不快，客观上使城市用地储备充足、具备较强的土地供应能力。而地方财政对土地的依赖，使地方政府有较强的土地供给意愿，也使房地产开发受到的土地约束较少。以辽宁省为例，2013～2015年间土地?置费占地方财政非税收入的比重一直在60%～70%之间。同时，房地产供给也存在与需求错配的问题。各地都有一些楼盘因面积不合适、地理位置偏僻、周边交通及生活基础设施不完善等原因导致销售不畅，形成库存。另外，还有一些因开发商“五证”不齐全，使房产形成库存。　　观念有所偏颇，发展冲动难以抑制。经济增速是衡量一个地区经济发展情况的重要

8、指标，影响市场预期和具体产业发展。在习近平总书记提出不要破坏生态环境的GDP重要论述之前，地方官员更重视GDP在考核中的重要份量，故无论从哪个方面考虑地方政府都难以抑制对经济增速的追求，特别是欠发达地区。2015年辽宁省固定资产完成投资占GDP的%、黑龙江省为%、吉林省为%。