物业管理发展途径的探索

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1、物业管理发展途径的探索当历史翻开“十二五”崭新的一页，在“三思三创”活动的推动下，和着“六个加快”的铿锵步伐，用新的发展理念、新的发展思路、新的发展举措来指导和推动本公司的物业管理工作。最近通过深入调研，对我市物业管理现状和存在的问题进行研究和剖析，从而对物业管理发展途径有了进一步的探索。　　一、物业发展概况　　所谓物业管理是指物业企业所管辖区内共有建筑物、场所、设施的管理。物业服务通俗地说是指物业企业满足业主不同需求的行为。宁波市的物业管理自1994年在海曙区开始试点，1998年成立海曙区物业管理办公室，并明确物业管理公司与各行政职能部门须通过委托明确双方权力和义务，从而进一步提高了我

2、市物业管理整体服务水平，彻底打破那种“谁开发，谁管理”的模式。海曙区还将招投标方式引入物业管理领域，于2001年在我市率先开展了第一批物业管理招投标试点小区，推动了我市物业服务市场公开、公平、公正的竞争局面。随着宁波物业管理水平的日趋提高，市场化竞争机制逐步建立和完善，物业企业之间的竞争越来越激烈。据统计，全市有经营资质的物业服务企业得到了长足的发展，至今已超过了200家，从业人员近4万人，享受物业管理服务住户达60多万户，中心城区物业管理覆盖率达88%。　　二、物业管理的矛盾分析　　1．服务成本的增长与服务价格缺乏弹性的矛盾。服务行业价格的涨落，直接跟市场和成本挂钩。然而大量居住型物业

3、管理更多是受政府管制的，政府管制的服务价格缺乏弹性，但是服务成本并不会因为服务价格的不变而保持不变。这就导致服务成本的增长和服务价格之间缺乏弹性的十分尖锐的矛盾。成本的不断攀升，使得物业服务企业的盈利空间越来越窄。多数老小区的物业公司在经营中能够保本或稍有盈利已成为他们的奢望。从本公司去年的财务报表看，我公司管辖小区中多半是亏损的，而且个别小区的亏损状况还很严重，各管理处也纷纷要求业委会能客观地考虑小区的实际情况上调物业费，但业委会对上调物业费又是谈何容易。在向业主收费问题上也存在重重困难，很多业主把物业公司当作全能公司。他们把自己的权益和物业公司的责任无限放大。从“物业管理”到“物业服

4、务”的转变，使业主变得越来越强势，而物业公司则变得百般无奈，在这对矛盾中，其实真正需要理解和包容的是物业公司。为了化解这些矛盾，从公司本身就必须从根本上来寻找克服困境的途径。　　２．精细化服务要求与从业人员薪资水平的矛盾。随着业主法律意识的增强，对物业公司服务水平的要求也越来越高。这就要求物业从业人员要有专业的服务水平，良好的服务态度和敬业精神，以更好地满足业主精细化的服务要求。与以往相比，目前物业从业人员总体的综合素质有了较大的改观，在管理员队伍中，很多高学历、高技能的人才加入其中，队伍也日趋年轻化。但基层员工的综合素质还普遍较低，很多员工的工资水平仍然停留在最低标准线上。这跟他们的工

5、资水平及行业本身受尊重的程度息息相关。一方面要求服务人员提供高质量的服务；另一方面服务人员的辛劳付出却得不到应有的尊重和相应的薪水报酬，这就不可避免地出现了矛盾——精细化服务要求与从业人员薪资水平的矛盾，这个矛盾直接导致员工的工作热情严重受挫，从而影响了服务质量。　　３．物业公司创新管理与业主态度的矛盾。由于物业管理的核心是服务，物业企业服务的对象是广大业主。因此，物业公司为了提升服务水平，加强管理，便从业主的切身利益出发，在工作中不断进行管理上的创新，当然这些创新举措能否顺利实施还要经过业主的认可。然而在实际工作中，很多管理处很难把精力全部集中在为业主的服务上，而更多的时间花在本不该处

6、理的繁杂事务中。很多有利于小区规范服务的措施总会被一些业主否定，部分业主的随心所欲往往会把物业公司搞得焦头烂额，力不从心。　　４．相关行政管理部门监管权责不清的矛盾。由于相关部门职责交叉，致使对违章搭建、违章经营快餐、违章破墙开门以及乱停放车辆等行为，执法不力，效能低下；部分街道、社区与物业服务企业之间工作缺乏沟通协调和配合，致使部分业主把责任归咎于物业服务企业，直接影响了物业服务费收缴工作。此外，物业服务企业不得已无偿代供电、供水企业收取水电费现象仍较普遍，在不支付物业费的同时也拒绝支付我们帮其垫付的水电等费用，从而增加了物业服务企业的负担。物业公司是经营性企业，为社会稳定所做出的贡献

7、远远超越了行业本身的职能。政府在政策上应给物业企业更多的优惠，但物管企业过重的税收负担影响了行业发展，在不能随意提价且投入成本不断增加的情况下，过重的税费让企业苦不堪言。　　三、物业管理发展途径的探索　　（1）明确企业发展思路，制定中长期战略目标。根据集团公司和董事会对我公司明确的“做大、做强、做规范”的工作要求，必须制定适合公司的中长期战略目标。我们认为决定一家企业成功的因素有很多，其中最容易被忽视、最重要的莫过于战略目标规划与执