西北房地产景气监测及预警系统研究

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1、西北房地产景气监测及预警系统研究【摘要】作为第三产业支柱的房地产业，反映了一个国家或地区经济和社会发展水平，是市场启动、需求促进和产业升级的的晴雨表和助推器。近年来的经济发展表明，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，因而，在现时代背景下，加强房地产景气监测及预警系统研究对于国民经济健康发展意义重大。　　【关键词】房地产；景气监测；预警系统；西北　　　　1西北房地产市场发展近况　　房地产市场是我国社会主义市场体系的重要组成部分，其投资、开发建设、经营及中介服务都保持了整体向上、理性发展的趋势。西北房地产业对GD

2、P的贡献作用日益明显，资料显示，西北房地产投资每增长1%，GDP增长0.77%，投资每增加1亿元，GDP增加2.3亿元，因此，房地产业已经成为西北的主导产业之一。　　近几年来西北的房地产业发展势头相当迅猛，无论是普通市民还是经济学界都感受到。从2008年以来，西北GDP增幅保持在10％以上，房地产开发投资迅速攀升，增幅由4.8％上升到34.9％。施工面积增长24.7%，竣工面积增长2.9%，销售面积增长21.2%；截至2010年底，西北商品房空置面积为121.71万平方米，同比下降33.9%，住宅空置面积为7

3、0.28万平方米，同比下降43.4%。其中，住宅与空置营业用房和写字楼等其他房屋类型相比更易消化。　　从价格情况看，2004年西北商品住房平均价格上涨13.4%，二手住房平均价格上涨37.1%。近几年投资与投机性需求相应增长，房价有加速上涨的趋势，因此银行风险增加。由于人们对房地产的升值空间预期加大，带来不少市场炒作、投机需求面临潜在危机。　　2西北房地产景气监测预警系统发展　　西北房地产景气监测预警系统是一个包括房地产市场信息系统和预警预报体系的完善的有机整体，它们密切相关，不可分割，预警是监测的目的，监测

4、是预警的基础。预警是对监测对象发展过程中各阶段临界水平的反映。监测和预警相结合才能发挥各自的优势，履行系统的整体职能。　　自1994年12月起，我国先后发布了全国性的中房指数系统（CREIS）与国房指数系统（NREI）。前者是以一整套价格指数的形式来对房地产市场的涨落行情进行衡量，反映市场价格波动状况，其主体是价格指数系统。后者是选取具有代表性的统计指标，反映房地产业的市场供求关系运动的结果方式，进行分类指数测算，然后得出市场运行景气状况的总体指数。地方性的指数是指以房地产物业价格和物业销售量作为衡量市场状况

5、的指标，它力求准确、完善和全面。国房指数（NREI）更能较多地反映房地产市场内容，但与中房指数（CREIS）及其它地方性指数一样只能对市场已发生的状态进行描述，而不能对未来市场发展趋势进行预报分析。　　在西北房地产预警系统研究中，主要应用警兆指标分析方法来分析建立监测预警系统，其研究思路和方法是定性分析方法或时差相关分析方法。　　3西北房地产测预警指标的选择与体系构建　　房地产景气监测预警指标体系涵盖了景气监测和预警这两类指标，因此也具备景气分析和经济预警两种功能。但二者不能混同，它们拥有各自的指标体系和分析

6、方法。房地产景气监测指标体系能较好地反映房地产的经济运行状况，其所选用指标主要为同步指标；房地产经济预警指标能对经济未来的走势作出一定时期、一定置信程度的预测，其选用指标一般为先行指标，两类指标在选择原则和方法上基本一致。　　如何在经济运行过程中建立房地产业科学、实用的房地产监测预警系统，其重要前提是依据庞杂的社会再生产逻辑关系，正确地选择能够反映西北房地产经济运行过程各种主要方面特性和各个方面关系的经济运行指标。目前房地产预警系统指标体系大致有三套指标体系。拟建者都力图从不同侧面客观翔实地反映市场的运作情况

7、及产业地位。但由于这些指标体系主要采用定性方法构建，以致客观性不足；如有的指标体系几乎涵盖了西北房地产市场的整个内容，但是在实践操作下，很多数据实际上是很难获取的，另外，有的指标过分强调了房地产业发展的时序性，从而导致指标经济含义不清，无法抓住产业本身所特有的运行规律。　　3.1指标体系的选择原则　　根据以往实践经验，西北房地产景气监测预警指标选择应遵循以下原则：　　即能反映重要经济因素；与经济收缩和扩张的进程一致；与经济周期转折点有关联；统计数据充分及时；平滑连续；对经济波动的反映敏感。　　3.2几种主要选

8、择方法　　3.2.1时差相关分析　　所谓时差相关分析是指关于两个指标或某系统内任意两个指标之间随时间的变化而变化的关联程度的大小量度，也称之为指标的重要关联度。它是对系统发展态势变化的一个定量描述比较，通过计算备选指标与基准指标的相关系数，然后排关联序，进而得到关联矩阵以确定二者之间最终时差的指标选取方法。相关系数最大的时差为最终时差，一般认为相关系数大于0.5时效果较好。相关性分析目的在于分清主导