我国房地产金融监管主客体利益的经济学分析

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1、我国房地产金融监管主客体利益的经济学分析1房地产金融监管及主、客体界定1.1房地产金融监管定义房地产金融监管指国家根据有关法律，授权有关部门制定和颁布与房地产金融业组织机构和房地产投、融资业务活动相关的特殊规定或条例。这些法律和规定的目的包括两点：其一，在于使房地产金融业务活动纳入正轨，建立一个安全且健全的房地产金融体系，公正有效地为房地产业提供金融服务；其二，维持房地产市场的繁荣与稳定，并兼顾居民的住房公平。1.2我国房地产金融监管主、客体界定1.21房地产金融监管主体2004年5月，中国银监会研宄员钱小安指出：我国的金融监管“形成了金融监管当局、金融机构、社会公众‘三

2、位一体’的金融监管主体格局”但相对于传统的金融业，我国房地产金融发展还很不成熟，对其监管目前还主要依赖于行政监管。在我国实行主监管制度的条件下，主要由“一行三会”（即中国人民银行和银监会、证监会、保监会）负责监管，其他综合管理部门也有所参与，包括财政部门、审计部门和监事会等。1.22房地产金融监管客体从广义上讲，凡从事房地产金融业务经营活动的社会成员（含法人和自然人）都是房地产金融监管的对象，包括房地产信贷机构、房地产信贷资产证券化机构、房地产信托投资机构、住房公积金管理机构等。从现行各国和地区的金融法规的界定看，房地产金融监管的对象是一个国家或地区依法设在境内或境外的从

3、事房地产金融业（包括房地产信贷业、房地产信托业、房地产资产证券化业等）的一切机构。我国境内的房地产金融机构包括：①银行类金融机构。主要包括政策性银行、国有商业银行、全国性商业银行、其它商业银行等。②非银行类金融机构。主要包括信托公司、证券公司、财务公司、融资租赁公司、住房公积金管理中心等。③其它金融机构。主要是指经金融监管当局认定、批准设在境内外的从事房地产金融业务的机构。2房地产金融监管的成本分析21监管方的成本分析房地产金融监管是一种社会服务产品。因此，与普通产品的生产一样，不可避免地存在成本问题。房地产金融监管当局的监管成本由内部行政成本和外部效应成本两部分构成。2

4、.1.1内部行政成本内部行政成本是监管系统内部在正常效率下实施监管过程中的产生的成本，也就是实施监管所产生的费用。行政成本来自于政府开设有关监管部门、组织人力及信息资源、制定各种法规并且进行试点和修订等开支，如属于行政开支的工资、办公损耗、基础信息的取得成本等。21.2外部效应成本非市场供求具有非完全理性及富含政治性两种特征，这导致政府行为产生负的外部效应，从而产生更大的、影响整个社会的外部效应成本。对该种成本的分析离不开公共选择学派关于政府失灵的论述，他们认为政府的作用是有限的，并且政府机构本身存在着缺陷。首先，政策失当产生负的外部效应。当房地产金融监管行为干扰了市场机

5、制对资源的合理配置，限制了充分竞争或抑制了金融创新，影响到市场激励机制时，将导致整个房地产金融系统效率降低，以至于房地产业与金融业的收益双双下滑，甚至使整个社会的福利水平下降。1993年，海南省房地产业经历了一个由盛转衰的过程。房地产泡沫破灭后，95%的房地产开发公司倒闭，大量高价时被抵押的房地产落在银行手中并迅速贬值，以至于海南发展银行倒闭。作为居民存款和开发商贷款的联系者，银行倒闭对于社会稳定的影响可想而知。至今，海南的房地产业仍然没有走出当年的阴影，房地产金融监管的失当对社会造成的损失可见一斑。其次，监管当局违规行政产生负的外部效应。土地的高价值量和巨大的增值潜力使

6、房地产金融业务成为金融机构竞相追逐的对象，而作为行业规则的制定者--房地产金融监管机构承受着巨大的考验，因为在金融监管当局的管制下，金融企业获得利益并不都是通过增加业务数量和降低成本的方式，还有一个重要的途径就是通过分配性努力而获益，即把财力、人力用于争取当局的种种优惠政策上。但外部效应成本不能被精确计算，它更多地表现为房地产金融系统的不公平竞争，是社会范围内的效用损失，在国外也有人称之为“影子成本”。22被监管方的成本分析由于存在不对称信息，效率和信息费用是共同存在的，在实现效率的同时，必须留给被监管者相应的信息费用，而信息费用则会带来相应的社会成本。22.1执行成本被

7、监管者为了遵守监管法规，必须额外增加正常营运之外的开支，构成了执行成本。这些成本主要包括:为按照规定保留记录而雇用专人，提供办公设施和材料等方面的费用；按照规定缴纳的各种费用，如向中央银行缴纳存款准备金，向存款保险公司或其它类似机构缴纳的存款保险金，向银行监管机构为客户建立的补偿基金缴款，还要自觉规定提取坏账准备金等。这些成本是比较具体地，可以通过计算得出。222机会成本监管活动最大的特征就是限制被监管者的行动。房地产金融监管当局从市场准入、业务范围及收费等方面对监管客体进行限制。房地产金融监管当局人为地降低了房地产金融机构的