主讲人刘磊国家税务总局所得税管理司处长中国人民大学

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1、主讲人：刘磊国家税务总局所得税管理司处长中国人民大学财政金融学院博士后厦门大学经济学院经济学博士美国金门大学法学院法学硕士厦门大学研究生院经济学硕士中国税务学会学术委员会委员个人简介已从事税收工作26年著有《税收控制论》、《所得税理论与实证分析》等著作十余部公开发表税收论文120多篇曾获第九届“中国图书奖”等全国性奖励五次，省级奖励三次现为新的《中华人民共和国企业所得税法》起草小组成员第一节房地产税收基本规定一、营业税销售不不动产税率5%建筑、安装、修缮及其他工程作业税率3%城市维护建设税营业税额的1

2、%--7%（市区、县区、农村）优惠规定：企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税；土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的，免征营业税；房地产企业自建自用的建筑物，免征营业税企业以无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税一方土地，一方出资金，合作建房，组成项目公司，建成后按照比例分房自用的；二、企业所得税国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发[2006]31号2006-03-06国家税务总局三、其他税种城

3、镇土地使用税按大中小城市，0.2--10元/平方米房产税房产余值1.2%,租金12%城市房地产税土地增值税转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物四级超率累进税率30%--60%优惠规定：建造普通住宅，增值率未超过20%的，免征土地增值税因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转到所投资、联营的企业中的；一方出土地，一该出资金，合作建房，建成后按照比例分房自用的；房地产开发公司代客户进行房地产的开发、开发完成后向客户收取

4、代建收入的行为；在兼并企业中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。印花税建设工程勘察设计合同万分之五建筑安装工程承包万分之三产权转移书据万分之五契税土地使用权出让、转让，包括出售、赠与和交换房屋买卖、赠与、交换税率3%--5%第二节主要政策规定回顾财政部　国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》财税[1999]210号一、关于营业税和契税的政策问题为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普

5、通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。三、关于土地增值税征免政策问题对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。本通知自1999年8月1日起执行。国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知国税发[2003]89号一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售

6、前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（四）房地产开

7、发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。《国家税务总局关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复》（国税函发[1996]718号）个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人(以下简称“地主”)签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户。这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款

8、和价外费用。个人与地主的关系，属于一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房的行为。对其双方应按《国家税务总局关于印发<营业税问题解答(之一)>的通知》(国税函发[1995]156号)第十七条的有关规定征收营业税财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税[1995]48号）一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的