个案分析—万科四季花城

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1、个案分析——万科四季花城2008.4.10项目参数表区域简介/区域规划交通概述/配套设施概述项目四至/产品分析优势／劣势机会／威胁供求分析／价格分析去化分析企划风格／广告分析客源地图／客源描述目录CONTENTS『项目区域属性』『项目属性』『ＳＷＯＴ分析』『销售分析』『媒体推广分析』『项目基本参数』『客源分析』『项目基本参数』项目参数表项目参数表项目参数表项目名称万科四季花城总占地面积380000m2所处位置宝山西城区总建筑面积500000m2现场地址江杨北路1085号容积率1.06物业类型公寓+别墅绿化率42%建筑形态9F、

2、11F小高层、双层叠拼别墅得房率小高层82%、建筑风格Art-Deco风格近期开盘时间公寓：2008年3月22日；别墅：2007年10月交房状况精装修、毛坯交房时间公寓：2008年12月30日；别墅：现房+在建规划期数共二期目前总套数2281套当前期数第二期第3区（别墅为第二期第2区）新推套数338套发展商上海万科宝山置业有限公司停车位两户配置一个车位企划营销代理上海新联康物业管理费公寓：1.95元/m2.月；别墅：2.5元/m2.月目前均价公寓：11000元/m2-12000元/m2(装修标准1800)；别墅：14000元/

3、m2-17000元/m2主力总价公寓：100万-105万；别墅：250万-290万『项目区域属性』区域简介/区域规划交通概述/配套设施概述项目区域简介区域简介----宝山西城区原为宝山杨行镇镇域范围，位于宝山区中心版图，南靠外环线，西临蕴川路，北接郊环线，东至同济路、江杨北路，规划占地面积13．28平方公里，地处上海市北郊，为上海重点建设的11个新城之一。规划导入人口15万，规划周期为2000年7月至2010年12月。宝山城市工业园区（北区）罗店板块月浦板块顾村板块东城区板块高境，淞南板块共康，泗塘板块上大板块大华板块西城区板

4、块三个区域：——南块：宝杨路以南，规划面积3.89平方公里，定位为以“人文、生态”为主题的中高档生活区。——北块：宝杨路以北，规划面积6.16平方公里，定位为集文化、休闲、行政办公、商业贸易、中央公园，市民广场为一体的现代化城区。——东块：铁山路以东，规划面积3.23平方公里，定位为以轻轨为依托、联结东西域区纽带的现代化城区。三个目标：——与东城区功能互补，配套合理，交通便捷、环境优雅，体现绿色生态的中高档新型的现代化城区。——以宝山冶金，港口、现代物流、中介服务为依托的设施现代化、信息化的经济中心。——要体现宝山城市综合竞争

5、实力，成为经济发展的新增长点和精神文明社会发展的新亮点。区域规划南块北块东块——公路交通：外环线、共和新路宝杨路、江杨北路。——轨道交通：轨道交通1号线（宝安公路站--共富新村站）轨道交通3号线（上海南站站--江杨北路站）——公共交通：705路、719路淞泰线、宝山2路、宝山8路交通概述1号线3号线外环线富锦路宝杨路江杨北路本案友谊路同济路配套设施概述生态环境配套——四季花城西南面，是一片连绵8公里长的“绿龙”绿地由南向北贯穿全区，是西城区全面筑造的一块绿色翡翠。目前正处于规划建设中，建成后将与二期半开放式社区融为一体

6、。万科四季花城绿龙配套设施概述生活配套——北上海东方商厦——北上海商业广场——北上海易初莲花（车程约15—20分钟）教育配套——杨行中心幼儿园——杨行中学——济光中学——济光学院（车程约10—15分钟）医疗配套——杨行地段医院（车程约10—15分钟）易初莲花北上海商业广场杨行中心幼儿园杨行中心学校杨行地段医院济光学院杨行中学『项目属性分析』项目四至/产品分析绿化景观简述/户型分析项目四至项目四至：东至为张扬北路；四至为蕰川路；南至为宝杨路；北至为友谊路。整个项目被镇泰路自东向西，松兰路自南向北分为四块。镇泰路—双向4车道松兰路

7、位于松兰路的二期3区友谊路张扬北路宝杨路蕰川路镇泰路松兰路四季花城一期四季花城一期四季花城二期四季花城二期（规划中）售楼处项目产品分析建筑风格——ARTDECO—新古典主义建筑风格——建筑立面凹凸有致色调沉稳大方——墙体采用美国屋面保温材料建筑布局——整个二期3区由6栋11F、2栋14F的小高层组成四季花城一期四季花城二期1区、2区四季花城二期3区（新推出）四季花城二期4区（规划中）花园洋房花园洋房花园洋房小高层小高层叠拼别墅叠拼别墅叠拼别墅小高层90+3R叠拼别墅小高层90+3R小高层90+3R小高层88+2R小高层90+3

8、R万科二期4区规划用地小高层组团式绿化——组团绿化分布于小区的各个区域，建有中央绿轴、花槽小景、树阵景观。绿化景观简述户型分析小高层户型配比表房型面积段供应套数配比2房2厅88.71m240套11.8%3房2厅88.69—89.89m2288套85.2%复式140.39—14