闸北区新模式改造既非市政动迁也无土地储备小区彭浦新村

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1、闸北区新模式改造既非市政动迁也无土地储备的小区彭浦新村“拆落地”划得来几天前，年逾古稀的朱炳贞笑呵呵地拿到了一串新钥匙，她成了“临汾路899弄10号”内一套新房的主人。半年前，这个地方的门牌号还是“彭浦新村174号”。一样的场地，变的不仅仅是门牌号，更是里里外外的细节60年的煤卫合用老房变成了煤卫独用的新房。这些变化，都源于闸北区在本市率先推行的“拆落地”旧房改造模式。朱炳贞所在的居民楼，就是老牌工人新村彭浦新村内首个实现“拆落地”的项目，共有144户居民在今春住进了新家。闸北区的“拆落地”，不是动拆迁，也不是简单的搭一点、扩一点，而是帮助那些老旧公房的居民们，用最低的改造成本在原

2、址住进新房。这里面，既有居民们改善生活条件的经济效益账，又有政府部门改造的投入产出账，更有政府服务的社会效益账。几笔账的背后，是闸北区对“拆落地”这一旧房改造新模式的探索。“拆落地”受欢迎彭浦新村大部分公房建于上世纪五六十年代。这些老旧住房，房龄普遍有五六十年，没有阳台、煤卫不独立，还有房屋结构严重老化、上下水管道堵塞、下雨严重积水等“硬伤”。其中，仅彭三小区就有40幢非成套旧住房，涉及2099户居民，常住人口约7000人。“谁先用公共厕所”、“谁多占了过道一平方米的空间”，常常成为邻里矛盾的导火索。居民们要求成套改造、改善居住条件的呼声逐年高涨。但是，按现有的旧房改造方式，彭浦新

3、村既不属于市政动迁范围，也没有土地储备规划，不可能通过动迁实现居民的心愿；加上小区内很多住房因结构、布局、排水等基础条件太差，也不适合进行搭一点、扩一点。最终，闸北区提出“拆落地”的政府惠民措施。所谓“拆落地”，是指居民先通过在外租房过渡等方式搬离老房，然后由政府将老房拆除在原地重建，待房屋竣工后居民再回搬的一种改造方案，改建原则是“拆一还一”。虽然改建后房间面积原则上不扩大，但居民可以拥有独立的煤卫设施和更加合理的空间布局，从根本上解决困扰居民的煤卫合用、结构老化、严重积水等问题。从最新完成的项目看，重建后每户居民的建筑面积会比原先大出了8平方米左右，有些居民实际居住面积比原先扩

4、大了1至2平方米。加上重建实施的是整体规划，因此“拆落地”改造对小区居住环境的整体提升力度也大。更重要的是，“拆落地”-3-的审批手续要比动拆迁来得简单，所以能在较短时间内帮助居民住上新房。对那些不符合廉租房申请条件，又没有能力购买经济适用房的居民来说，“拆落地”为他们提供了低成本住新房的可能。在彭三小区实施“拆落地”时，闸北区还根据居民的实际情况，对每户居民给予一定的租房补贴。老百姓称“划算”政府部门提出“拆落地”方案，算的是旧区改造的大账；到了居民这里，还有一笔笔小账。不过，“这笔账划算”是很多居民的口头禅。“激动得一晚都睡不着”，是朱炳贞听到“拆落地”消息后反应。他告诉记者，

5、大儿子身体不好，收入又低，媳妇也没固定工作，还带着孙女，家庭经济很困难。可原先的房屋结构那么差，根本不能两代人同住。如今，几乎没出钱，老房子就变成了新房子，还多了一个阳台，能为将要上学的孙女辟出学习的空间。在“拆落地”前，彭三小区由于硬件设施限制，居民都是租售户，不能购买产权；“拆落地”后，房屋成套，居民可以享受售后公房的优惠政策，购买房屋产权。她问记者，“你说划算不划算？”还没有住上新房的居民们也有自己的“小算盘”。陈红宇是第二批“拆落地”楼宇中的首批签约居民之一，彭三小区内煤卫合用的一室户是他唯一的居所。为了生活，他不得不将这套住房以每月800元的价格租出，自己挤住到亲戚家里。

6、听到“拆落地”消息后，陈红宇说，“改建后的新房子不舍得出租了，我要找个工作，开始新的生活。”验房时收获意外其实，在提出“拆落地”的改造设想后，闸北区房管局的工作人员就在计算一笔笔小账，怎样让有限的改造资金发挥出最大的效益。几番调研，确立了改造原则：重建房的质量要比商品房高，改造细节要满足居民生活需要。“拆落地”改造严格建立在居民自愿、全部签约、政府扶持的基础上，改造意向和改造方案必须征得三分之二的承租人（产权人）同意，签约率要达到100%。改造的整个过程是“征询90%以上的居民同意做方案，包括房型、一对一安置情况等公示听意见进一步完善方案居民签订改造安置协议开始改造”。简单地说，就

7、是要不要改、改什么、怎么改等每个环节，都要由大多数居民说了算。事实证明，多次的意见征询发挥了作用。虽说重建的是毛坯房，但居民们在验房时收获了一个又一个惊喜：增加的防盗门厚重结实，门禁对讲机和紧急呼叫按钮，阳台和卧室的门窗全部是隔音和保温的双层中空玻璃，卫生间里装的是大小两档节水坐便器。朱炳贞感慨：“连房间里的墙壁都帮我们粉刷好了，普通商品房还做不到这一点。”受益面将扩大-3-在“拆落地”项目中，还有一笔账不能不算：“拆落地”改建是政府项目，一拆一建需要大量资金，从哪里