第十四讲住房问题和住房社会政策

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1、第十四讲住房问题与住房社会政策安得广厦千万间,大佑天下寒士俱欢颜古人曰:“有恒产者有恒心。”所以,收入高低只是量变,而有无资产才是质的变化。如果“中等收入阶层”仍然无个人和家庭的资产可言,甚至背负“负资产”,那么我们所期望的社会稳定仍然缺乏深厚的根基。引言:城市住房:不堪承受之重住房、医疗、教育成为压在公众头上得三座大山网络调查:2006年居民最关心的十件事:住房排在第三位,其中接近三分之一把住房列为第一位,这已经是住房连续三年获此殊荣了网络民谣:2007年四大心愿:一愿房价不再与政策齐飞;二愿老百姓看得起病,不再有

2、病在家等死的悲剧再发生;三愿孩子上得起学就得了业,不再出现因学费高而自杀的悲剧;四愿管好“进口”关,让老百姓吃得放心。一、当前中国住房问题的实质(一)住房问题面面观1、房价高涨,普通百姓不能承受之重。(1)从上世纪末开始,中国的住房价格开始节节盘升,尤其是从2003年开始更是以20%以上的速度快速上涨,上海、北京、深圳等大城市短短几年间更是翻了两翻还多。(2)普通百姓买不起房,望房兴叹。相当多的人,尤其是年轻人为买房穷尽一家两代人、甚至三代人的积蓄,更多的人则成为“房奴”、“负翁”2、炒风盛行,引发种种社会问题。(1

3、)从前几年的温州炒房团到山西的煤老板购房团,再到今天的国外炒房热钱,炒风从没真正停止过。(1)大量炒房,导致种种问题抬高房价,加重了真正需要住房的普通百姓的负担,加剧了社会不公掩盖了真实住房需求,容易积累房地产泡沫危机炒房暴富,诱发种种社会犯罪:官员腐败、官商勾结3、土地违法现象屡禁不止,土地资源流失严重(1)土地是不可再生资源,我国人多地少,土地资源本来就是制约经济发展和经济安全的瓶颈。(2)房价暴涨,诱发地方政府的投机行为,到卖土地成为地方政府的重要财政支柱,巨大的经济利益使土地违法愈演愈烈。(3)土地违法的背后

4、是土地资源的严重浪费4、“泡沫论”与正常说舌战不休,引发社会恐慌心理(1)2003年底,摩根大通亚太首席经济分析师谢国中撰文:中国房地产泡沫严重,并预言将在2年内破灭,此后更多的经济学家先后加入“泡沫论”行列,但遭到房地产商、部分学者的反对,展开一场激烈论战,至今没有结论。(2)论战加剧了普通民众的观望与恐慌心理,同时也给政府的决策带来了极大的影响“泡沫论”中国房价,尤其是大城市的房价已经远远超出了国际上公认的民众承受能力。(房价收入比)投机性购买比列过高。(上海2005年达到了40%以上)国际投机基金大量涌入。正常

5、说中国正处于城市化进程中,存在大量真实的住房需求,住房卖方市场短期内难以改变。(未来10到20年,中国将有2亿农民转移到城市,住房需求强劲)少量投机性购房是房地产市场发展的需要(蓄水池),尚在可控范围发达国家的经验不适合中国的特殊国情(如买房资金并非来自个人,而是家庭;人民币的实际购买力;灰色收入)房地产泡沫破灭的危害20世纪90年代初,日本房地产泡沫破灭,导致日本经济长大10年的衰退1998年亚洲金融风暴,导致香港房屋价格腰斩因为大量购房资金来自银行,泡沫破灭,将导致死贷,导致银行破产,引发金融危机,危及经济发展5

6、、房价飞涨与空置增加、观望并存一方面是房价长势不止,虽然趋缓,但依然高达10%以上另一方面,房屋空置率不断创出新高(新房三年内无人居住既为空置,大部分城市2006年的空置率在20%,有的达40%甚至更多)再者,人们的购房热情下降,市场观望气氛浓厚6、政府调控不断加码,但效果一般几年来,中央政府先后出台了各种经济的、法律的、行政的宏观调控措施,试图控制房价上涨的速度,但基本上没有达到预期效果,房价长势依然。(二)住房问题的实质1、中国住房问题归纳起来,最根本的就是两点:一是百姓买不起房;二是是否存在泡沫2、两个问题有关

7、联,但并不完全相同,前者是社会问题,而后者则是经济问题。3、第一个问题的根本在于住房问题是不是社会政策范畴的问题,而对后者而言,根本在于对房地产市场的正确预测。4、解决了泡沫问题,并不意味着百姓的房子问题同样能够解决,但解决老百姓的房子问题,则在一定程度上能缓解泡沫的发生和破灭从经济学的角度看,泡沫问题的实质是供求失衡,供大于求,因此解决的关键是重新建立供求平衡,途径主要有二:一是减少供应,平衡供求;二是抑制需求,降低风险的累积减少供应的方法有:严格控制土地供应;减少开发商资金供应;提高土地价格,提高开发成本和经营风

8、险;提高开发门槛。而上述手段,都无法使高涨的房价下降,并且由于供应减少,更不利于普通百姓解决住房问题抑制需求的经济手段有:提高信贷利率水平;规制二次转让,抑制投机;开征物业税,抑制需求;减少货币供应;提高购房首付;提高税负等。这些措施,虽然在一定程度上能够缓解房价上涨的势头,但也同时加大了普通百姓购房的负担,同时,在真实需求依然占主流的情况下,

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