房地产开发和经营

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1、房地产开发与经营基本特征无偿性行政性无期限性流转限制性房地产项目用地的获取(刘P16)房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材内容提要房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。重点问题房地产项目用地获取的方式划拨土地使用权的特点、范围。土地使用

2、权出让的类型及各自含义、特点、范围。土地使用权转让的类型及其特点、要求。土地使用权出让与转让的区别。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1.1划拨土地使用权概述划拨土地使用权的含义划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1划拨土地使用权的获取划拨土地使用权的基本特征5.1.1划拨土地

3、使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性划拨土地使用权的基本类型国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。5.1.1划拨土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1.2划拨土地使用权的适用范围房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材(一）中央政府对土地划拨使用的政策规定《中华人民共和国土地管理法》（1998）下列建设用地，经县级以上人民政府

4、依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。（划拨土地一般只用于有关公共利益和国计民生的项目。）《划拨用地目录》（国土资源部2001第9号令）（二)地方政府对土地划拨使用的政策规定原因：划拨土地存在非法隐形市场流转针对这些问题，各级地方政府均出台了划拨土地使用权的管理办法，涉及对划拨土地使用权的：（1）一般性管理（2）国有企业改制过程中的划拨土地管理5.1.2划拨土地使用权的适用范围房地产开发与经营（第二版）普通高等教

5、育“十一五”国家级规划教材一般性管理主要是为了防止国有土地资产流失、规范土地市场交易行为，根据国家相关法律，结合地方实际情况，明确划拨土地使用权的范围，规定划拨土地使用权的转让、出租、抵押、收回等的条件和程序。国有企业改制过程中的划拨土地管理是为了支持国有企业改革，进一步推行土地有偿使用制度，明确土地产权关系，主要包括国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、破产等改革涉及的划拨土地使用权管理。划拨土地使用权的主要步骤5.1.3划拨土地使用权获取的主要流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五

6、”国家级规划教材预审申请批准审查登记发证《国有土地使用证》主要利益主体及相互关系5.1.3划拨土地使用权获取的主要流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材政府划拨土地使用者原土地使用者行政关系利益关系5.1.4划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费：是指划拨土地使用者给予原土地使用者的补偿和安置费用。其他费用安置补助费主要成本和税费土地补偿费地上附着物及青苗补偿费拆迁补偿费征收土地的，按照被征收土地的原用途给与补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地上有建筑物的，

7、还要承担拆迁补偿费。1.土地补偿费是指国家征收集体所有的土地时直接对土地支付的补偿费用。（实质是对土地收益的补偿）根据我国《土地管理法》的规定，征收耕地的土地补偿费按该块耕地被征收前三年平均年产值的3-6倍计算。2.安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均产值的4-6倍。。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均产值的15倍。可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。3.地上附着物及青苗补偿

8、费计算地上附着物补偿费，以拆什么补偿什么，拆多少补偿多少。并且不低于原有水平为原则。青苗补偿费的标准一般农作物最高按一季产值计算，如果是播种不久或投入较少，也可以按一季产值的一定比例计算。4.拆迁补偿费是拆迁单位依照规定