浅析我国房地产经济的宏观调控

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1、浅析我国房地产经济的宏观调控一、引言及基本概念界定作为我国扩大内需、投资和消费的重要领域，房地产业成为21世纪以来我国成长最快的行业，其增加值在国民生产总值中所占比例在第三产业中长期名列前三名。十年间其占比从2004年的4.5%逐年上升至2013年的5.88%见表1。根据国家统计局的数据，2004-2013年全国商品房销售额由10375亿元增长到2013年的81428亿元，占同期GDP的比重由6.5%增长到14.4%。房地产经济的发展与人民群众的利益息息相关，与国民经济的发展也密不可分。加之房地产涉及多个关联

2、行业，对我国经济增长的直接贡献与间接贡献都比较大。因此在对房地产业进行宏观调控时，不仅要确保房地产业健康发展，也要促使房地产业与国民经济的协调发展。只有对其进行合理调控，才能使其平稳健康的发展，进而扩大居民住房消费、拉动固定资产投资增长、带动相关产业的发展，从而进一步增加对经济增长的贡献，推动经济健康发展。房价是房地产业与宏观经济的联系中关键的一个因素，虽然自2002年以来政府部门连续实行房地产宏观调控，但是房价始终保持着持续上涨的形势。居民的收入增长速度远不及房价增长速度，大部分中低收入家庭很难承受越来越高

3、的房价，高涨的房价严重透支了居民未来几十年的消费，从而也制约了我国消费率的提高。加之房地产业存在的诸多问题，如土地开发使用不规范、投资结构不合理、房地产投机买卖行为盛行等现象，使得如何对房地产业进行调控成为了社会普遍关注的问题。房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，对房地产业从宏观上进行指导、监督、调节以及控制，使房地产市场达到供需总量和结构平衡，以实现房地产业与国民经济相互协调发展。宏观调控又可以分为政策调控和战略调控。文章从宏观政策调控的角度进行分析，从经济角度分别运用货币政策、财政政策、税收

4、政策与土地政策等措施对房地产市场行为进行经济性约束。二、我国房地产经济发展现状随着我国居民住房需求和支付能力的提高，房地产市场的潜在需求也随着居民消费结构的不断升级得以提升。2013年我国城镇居民的恩格尔系数为35%,根据国际上的经验，住宅消费比重在恩格尔系数下降至0.4~0.5之间时，增加至18%左右，由此说明我国居民已经逐步将消费转向以住宅、教育等方面为重心，居民住宅的消费比例伴随着消费结构的升级而不断提高。但从整体上来看，我国房地产市场呈现出非均衡的发展态势。在房地产市场中，潜在的总需求大于有效需求，而

5、实际供给却大于有效供给，随即出现了超额需求与超额供给并存的状态。从房地产经济的角度来看，房地产投资依然呈上升趋势，2014年全国房地产开发投资额95036亿元，比上年名义增长了10.5%扣除价格因素，实际增长9.9%),其中住宅投资64352亿元，增长9.2%,占房地产开发投资的67.7%,可以看出投资方向已由商业用房转向住宅用房。2014年房屋新开工面积179592万平方米，比上年下降了10.7%,降幅扩大了1.7个百分点，其中住宅新开工面积124877万平方米，比上年下降了14.4%。房屋竣工面积1074

6、59万平方米，比上年增长了5.9%,其中住宅竣工面积80868万平方米，增长了2.7%。从上述数据中可以看到，与往年相比积压土地的现象减少、开工面积增多的同时，竣工面积却增长缓慢，出现了囤积土地现象减少但工程进度缓慢的现象。由此可知，随着房地产调控的不断进行，投资者为了保障其利益，开始由囤积土地，转向使用土地，但放缓使用进度的趋势。从房地产业的销售情况来看，2014年销售面积方面为120649万平方米，比2013年下降了7.6%。且住宅销售面积和办公楼销售面积均呈下降态势，分别下降了9.1%和13.4%,而商

7、业营业用房销售面积则呈增长状态，增长了7.2%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%,其中住宅销售额下降7.8%,办公楼销售额下降21.4%,商业营业用房销售额增长7.6%。截至2014年12月末，全国的商品房待售面积为62169万平方米，比2013年增长了26.1%。从上述数据可以看到，住宅销售面积开始减少，大量商品住宅楼闲置的局面仍然存在，新楼盘不断开工，但是大多数的中低收入群体却买不起，导致大量楼盘空置。国际上在衡量房地产泡沫时，空置率和房价收入比是两个比较重要的衡量指标。空置率是某一时刻空置房屋面

8、积占房屋总面积的比率。根据国际通行惯例，当空置率在5%_10%时为合理区，在10%~20%时为空置危险区，在20%以上则进入了商品房严重积压区K。相关数据显示，中国城镇地区住房空置率2013年末达到17.7%,因此截至2013年底，我国商品房处于空置危险区的状态。房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，通常3~6倍为合理区间。而我国实际房价收入比平均在9~10倍，一、二线城市则达到15倍，北