浅议房地产企业财务管理存在的风险及防范措施

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1、浅议房地产企业财务管理存在的风险及防范措施：随着经济的飞速发展，科技水平的快速提升，房地产行业已然成为我国经济的支柱型产业。在市场经济下，随着市场竞争的越发激烈，房地产企业在有效控制项目成本的同时，迫切需要解决财务风险问题。本文就房地产企业财务管理存在的风险及防范措施进行分析、探讨。　　关键词：房地产企业；财务；管理；风险；防范措施　　：F275：A：1001-828X（2011）10-0184-01　　　　房地产企业的财务风险管理是指在日常的经营管理之中，房地产企业通过对风险的分析和权衡以最小的成本达到本企业财务安全的目的。房地产企业的

2、财务风险管理涉及企业的各个方面和企业环境的各个因素，而企业的其他风险也会通过各种联系表现在企业的财务成果之上，所以房地产企业的财务风险是本企业财务活动和日常经营管理不确定性的综合反映，是企业风险货币化的产物。以下，本文就房地产企业的财务风险及其成因进行分析，同时提出相应的防范措施。　　一、房地产企业财务管理存在的风险分析　　1.再筹资风险。为实现项目的滚动开发，我国房地产企业最为常用的方法就是再筹资。由于负债经营模式将提高企业的负债率，从而难以保证债权人的债权，由此极大的限制了房地产企业通过其他途径增加负债筹资的能力。一些经营规模较大的房

3、地产企业，往往存在连锁筹资担保链的现象，倘若中间环节发生改变，将直接放大再筹资风险的效应，为企业运营带来极大的威胁。　　2.偿还债务风险。虽然我国的房地产企业已实行资本金制度，但在市场开发的初期阶段，多数是以负债的形式为主，自有资本金的比例相对较低，主要通过借贷的方式获得开发资金。根据相关调查，我国房地产企业的资产负债率平均高达75%以上，超出了60%的安全界线，一旦企业负债形式的投资无法获得预期效益，将大幅提高企业的偿还债务风险，从而影响到企业的信誉度，甚至破产、倒闭。　　3.利率变动风险。房地产企业的利率风险是最不可测的一种财务风险，

4、利率变动的幅度与开发商的财务成本有着直接联系，其不仅会造成房地产企业财务费用的提高，同时也将影响到开发项目的净利润。此外，利率的抬高必然会增加企业的资金成本，抵减了项目的预期收益。　　二、房地产企业财务风险的成因分析　　1.缺乏有效的预算管理。作为资金密集型产业，房地产企业的项目投资金额较大，随着开发地价与建筑造价的不断提升，房地产开发项目需要大量的资金投入，而实际的开发需要一定时间，其占有资金的时间较长、项目调整的能力较差。一些房地产企业在进行项目开发时，并没有针对项目的土地成本、经济效益、资金运作、回报率等问题进行财务预算分析，而在项

5、目实施后，也没能针对项目资金的使用制定全盘计划，从而导致资金管理的盲目运作，以至于再筹资金，加大了企业的财务风险。　　2.对于现金流量管理缺乏重视。房地产企业的项目开发过程较长，需要经过征地、开发、施工、竣工验收、交付使用等多个阶段，资金有着较长的周转期，而周转率较低，房地产开发项目的变现能力较差。因此，房地产企业能加强重视对现金流量的管理工作。据相关调查表明，在我国的房地产市场中，民营企业占绝大多数，其对于现金流量的管理工作缺乏正确认识，在条件允许的情况下，往往会盲目的扩大生产规模，从而提高了财务风险控制的难度。　　3.企业的资本结构不

6、合理。我国部分的房地产企业，其资本总额中的借入资本与自有资本的比例并不合理，从对开发项目的收益产生负面影响，提高了企业的财务风险。房地产企业在进行项目的开发时，需要投入大量的资金，资金是否及时、全额到位将直接关系到项目开发的进程，影响企业的生存。由于房地产企业的自有资金往往无法满足开发项目的需要，通常企业会将自有资金用于开发征地，利用征来的土地向银行抵押贷款，以此作为开发资金的补充。此种经营模式的借入资本比例较大、资产负债率较高，从而加大了企业的财务风险。　　三、财务风险防范的相关对策　　1.项目开发前的市场调研。房地产企业应在其内部组建

7、独立的市场调研部门，经常委派专人进行市场的分析与调查，实时了解市场情况，全面掌握竞争对手的优势与劣势，及时获得房地产市场的第一手资料。此外，通过市场调研部门的设立，房地产企业应对市场的容量、社会的承受能力进行详细调查，从而为项目的决策提供有力依据，在开发的前期将风险降至最低。　　2.加强企业财务的预算管理。房地产企业，在项目开发的周期内，其财务预算存在着诸多不确定因素，对开发项目的效益与企业的利益有着直接影响。企业内部的财务管理部门，应以资本预算、项目预算为基础，对企业所有的资金活动做出具体安排。针对开发项目的预算，财务管理部门应对项目前

8、期的可行性研究、借款计划、开发成本、规划费用、预期效益、间接费用等内容进行整体预算，从而提高项目投资决策时的准确性，有效降低财务风险。对于资金预算，财务管理部门应根据企业实际的经营情况，对企业