浅析离婚时按揭购买房产的分割处理

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1、浅析离婚时按揭购买房产的分割处理摘要：近年来房地产市场火爆，房产价格日益攀升，婚房首付款往往是父母倾其半生积蓄给予子女购买。在众多的离婚纠纷中，按揭房屋的权属问题是一个热点。《婚姻法解释(三)》的出台正是考虑了社会发展状况和房屋市场价值等现实状况。笔者结合《婚姻法解释(三)》的规定，对离婚时按揭购买房产的权属及分割处理作初步的探索，对房屋在婚姻关系存续期间增值部分处理的问题提出自己的看法。　　关键词：婚姻法解释；按揭房；房产分割；离婚诉讼　　：D913.9：A：1006-4117（2011）10-

2、0036-01　　一、引言　　刚刚颁布实施的《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释(三)》)，由于条款涉及房产分割等热点问题，这一司法解释在社会上引起了广泛的讨论和争议。而婚前贷款买房归个人、父母给买房配偶没份等条文，无疑成为公众关注的焦点。一些专家学者认为这部新出台的司法解释表面上强调男女平等，其实质更强调保护婚姻中强势方男性的权益，否定女性的家庭贡献。笔者认为，这些观点和评论其实是对《婚姻法解释三》的误解。首先，没有深刻理解其出台的背景。此次《婚姻法解释（三）》的出

3、台，和婚姻家庭纠纷案件逐年增多有关。近年来，我国离婚比例有所升高，而且案件相对集中在婚前贷款买房、婚外同居关系等争议类型，《婚姻法解释（三）》重点对这些争议案件的认定问题作出了司法解释。　　其次，《婚姻法解释三》解决了离婚诉讼中按揭购买房产案件在不同省份“同案不同判”的现象、维护了司法的权威。我由于国《婚姻法》呈现出原则性过强、缺乏可操作性等特点，对于夫妻离婚时按揭房的归属和分割问题只有原则的规定，而没有相应的司法解释，不同地区的法官可能会对同样的案件做出完全相反的判决。　　二、婚前一方按揭贷款,

4、婚后共同还贷的房产归属及分割　　（一）产权归属。《婚姻法解释三》首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。根据《婚姻法解释三》第十条的规定，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。这样的规定，是为了使《婚姻法》和《物权法》有很好的衔接，保护了夫妻个人财产的合法权利。　　（二）房产分割。在婚姻法的司法实践中，经常会出现类似的案例:男方婚前按揭购买价值100万的房屋，首付

5、40万，向银行贷款60万，贷款本息共计20万。其中婚前偿还贷款10万,婚后夫妻两人共同偿还了50万元贷款。婚后因感情不和离婚，离婚时尚欠银行贷款30万。此时房屋价值200万，那么离婚时房屋应该如何处理。根据《婚姻法解释三》规定的原理，如果夫妻双方先前对该按揭房屋的归属已经做了约定，则按照他们的约定处理。如果没有约定，应当认定该房产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。　　具体到这个案例，我们首先要厘

6、清房产分割中的个人财产与夫妻共同财产。第一，男方的首付40万加婚前还贷10万共50万，是男方的个人财产。第二，尚欠银行贷款30万为男方的个人债务，如果由男方继续还贷，那么在房屋增值情况下的这部分未偿还贷款部分所产生的收益也应归男方所有。其次，离婚时对婚后偿还贷款部分在房屋总价款中所占的比例应予以分割。具体应以离婚时房屋的评估价值为准。那么，女方可以从男方处获得的补偿数额为：以婚后共同偿还银行按揭款的数额x评估后的价值与购买时价值之间比率x50%，按上面的公式可算出补偿额应为41.6万元。　　三、离

7、婚时按揭购买房产增值部分的处理　　在前述案件中，按揭房产分割的难点就在于对于房产增值部分的处理。将按揭房界定为婚前个人财产，可以做到保护婚前个人合法财产的独立性，从而将《婚姻法》与《物权法》很好的协调统一；同时也需要界定婚后房屋增值部分的归属，对婚后共同还贷一方进行公平、合理的补偿，采取有效措施保护离婚后弱者一方的权益，才能真正发挥维护婚姻家庭的稳定、实现婚姻法宗旨的作用。根据《婚姻法解释三》第五条的规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。　　第一，装修增

8、值。配偶一方以婚前个人财产为房屋所有人装修，从民法理论上属于添附，据从物随主物之原则，添附之物当随房屋属产权人所有。但是因添附而丧失所有权或利益的当事人，其可以依据不当得利的规定，请求产权方给付装修的补偿金。　　第二，出租增值。出租所收取的租金依物权法理论应为法定孽息，在没有约定的情况下通常归属于房屋所有权人。但笔者认为，如果配偶一方对租金的产生投入了时间和精力，应当对租金增值作为共同财产分割更为适宜。　　第三，房产市场房价波动带来的房屋增值。笔者认为，可以借鉴合伙理论分析按揭房屋