浅析建设用地使用权续期规则的完善

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1、浅析建设用地使用权续期规则的完善摘要：我国现已逐步确立国有土地有偿有期限使用制度，但对使用期限届满时的续期方式、费用、地上物归属等问题法律没有规定，不利于财产关系的稳定和不动产物权的有序流转。本文对我国建设用地使用权期限立法现状予以剖析，并结合国外土地使用制度，浅析如何完善建设用地使用权续期规则。　　关键词：土地制度；建设用地使用权；续期规则　　[]：F301.1[]：A　　[]：1002-2139（2012）-24--01　　一、建设用地使用权制度立法的不足之处　　目前我国实行国有土地有偿有期限使用制度，除有限的几种建设用地可以划拨方式取得外，大部分建设用地依出让方式获得。根

2、据土地用途不同，出让土地需缴纳出让金，使用权存在40-70年不等的最高使用年限，国家根据社会公共利益的需要，可提前收回土地使用权并根据土地的实际使用年限和开发情况给予相应的补偿。住宅建设用地期限届满时自动续期，使用权人可继续使用土地，因此土地上的建筑物所有权归属和土地使用权权属之间不存在矛盾。非住宅建设用地期限届满时申请续期，申请被批准的应重新签订出让合同支付出让金，此时地上建筑物及其他不动产的所有权归属也不存在冲突。但土地使用者未申请续期或者虽申请但未获批准的，由于我国土地所有权属于国家或集体，土地受让方只有使用权，所有权和使用权是分离的，在期限届满后地上物所有权人想获得永久

3、的建筑物使用权，而国家要收回土地，土地使用权和建筑物所有权之间就会产生矛盾。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条，产生此种矛盾时地上物的归属首先看双方在初次签订出让合同时的约定，若没有约定或约定不明确的，地上物将由国家无偿取得，这显然有违公平原则。同时现行立法中对建设用地使用权续期时的期限与费用缴纳没有明确规定，现实操作中无实施依据。　　二、两大法系土地利用制度比较分析　　英美法系多采用土地租赁制度，例如我国香港地区实行土地批租制度，官地租契的租期届满承租人不要求续租的，政府将土地连同土地上的建筑物一并无偿收回；对住宅建设用地实行土地自动续期，期限同上次相同，续

4、期不需要补交地价，仅需每年缴纳新地税，标准为年度差晌的3%，差晌为房产年度总租金的5%，因此，续期业主的年应缴新地税仅为房产年租金的1.5‰、市场价的0.1‰，此项续期制度得到广大业主的认可。　　大陆法系多采地上权制度，该制度中地上权人在期限届满时对地上物享有取回权，但取回权会使土地及地上物受损，即使取回后恢复了土地原状，也往往对土地不利，立法上又赋予了土地所有权人对地上物的购买权来补救，购买权一旦行使，地上权人不得再行使其取回权。该制度始终贯彻土地所有人欲取得地上建筑物的所有须以时价补偿（或赔偿）为代价的原则，协调并平衡了地上权人和土地所有权人之间的权利冲突。　　两大法系的土

5、地制度虽不同，但都有可借鉴之处：英美法系的土地租赁通常都是逐年或分期收取租金，或者虽一次性收取，但将一半租金收入投入土地基金归未来的政府使用，这样相对较好地解决了土地批租的收益在短期和长期分配上存在的结构性失衡问题；而大陆法系地上权制度不仅赋予土地所有权人在期限届满时收回土地的权利，同时也赋予地上权人取回所有物或请求补偿损失的权利，全面的考量了双方当事人的利益平衡。　　三、建设用地使用权续期的立法完善措施　　为更好的完善我国的土地利用制度，笔者在借鉴国外相关土地制度基础之上，对我国建设用地使用续期制度提出以下几点建议。　　（一）通过立法赋予土地出让方和受让方协商确定续期条件的权

6、利，双方在签订出让合同时可协商约定使用期限届满后续期的次数、年限、出让金的缴纳方式等，这不仅与市场经济自由发展的宗旨相契合，也有利于节约双方再次磋商续期问题的成本，提高土地利用效率。　　（二）明确自动续期和申请续期的具体实施规则。　　1、续期期限与建设用地使用类型和地上建筑物的剩余寿命有直接关系，考虑到我国农村地区宅基地使用是永久性的，城市住宅用地使用权也应持续按照70年的期限予以续期；非住宅建设用地可考虑依据评估机构对地上建筑物剩余安全使用年限的评估予以确定，最长与现有法定最长使用年限一致；或者直接规定为依然和现有法律所规定的最长期限一致。可续期的次数可依据续期期限的确摘要：

7、我国现已逐步确立国有土地有偿有期限使用制度，但对使用期限届满时的续期方式、费用、地上物归属等问题法律没有规定，不利于财产关系的稳定和不动产物权的有序流转。本文对我国建设用地使用权期限立法现状予以剖析，并结合国外土地使用制度，浅析如何完善建设用地使用权续期规则。　　关键词：土地制度；建设用地使用权；续期规则　　[]：F301.1[]：A　　[]：1002-2139（2012）-24--01　　一、建设用地使用权制度立法的不足之处　　目前我国实行国有土地有偿有期限使用制度，除有限的几种建设用地可