浅析房地产开发中施工企业常见风险及防范措施

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1、浅析房地产开发中施工企业常见风险及防范措施【】目前，房地产开发建筑市场受国家宏观调控的影响日益突出，施工企业所面临的风险与日俱增，在对各类风险进行识别的基础上，提出了有效防范和控制风险的对策和措施。　　【关键词】风险；施工企业；风险管理；应对策略　　　　房地产开发建筑市场受国家宏观调控的影响日益突出，房地产开发建筑市场带给施工企业许多不同风险,施工企业还有其它一些不可抗风险，施工企业常见风险究竟具有哪些,如何规避和防范,研究这一问题对于施工企业的生存与发展具有非常重要的现实意义和借鉴作用。　　1施工企业风

2、险的类型　　按责任方可以把风险划分为：发包人风险、承包人风险以及第三人风险等。这三种风险既可能独立存在，也可能共同构成，即混合风险。　　按风险因素的主要方面，又可将风险分为技术、环境方面的风险与经济方面的风险以及合同签订和履行方面的风险等三种。它们主要有以下几类：　　1.1技术与环境方面的风险　　技术与环境方面的风险主要包括地质地基条件；水文气象条件；施工准备；设计变更或图纸供应不及时；技术规范；施工技术协调。　　1.2经济方面的风险　　1.2.1招标文件。这是招标的主要依据，特别是投标者须知，设计图纸、

3、工程质量要求、合同条款以及工程量清单等都存在着潜在的经济风险，必须仔细分析研究。　　1.2.2要素市场价格。要素市场包括劳动力市场、材料市场、设备市场等，这些市场价格的变化，特别是价格的上涨，直接影响着工程承包价格。　　1.2.3金融市场因素。金融市场因素包括存贷款利率变动、货币贬值等，也影响着工程项目的经济效益。　　1.2.4资金、材料、设备供应。主要表现为发包人供应的资金、材料或设备质量不合格或供应不及时。　　1.2.5国家政策调整。国家对工资、税种和税率等进行宏观调控，都会给施工企业带来一定风险。　

4、　1.3合同签订和履行方面的风险　　合同签订和履行方面的风险包括存在缺陷、显失公平的合同；发包人资信因素；分包方面；履约方面。　　上述各类风险都是施工企业生存与发展的威胁。因此，必须进行有效的风险防范。　　2施工企业防范风险的方式　　施工企业防范风险一般可以采取三种方式，即控制风险、转移风险和保留风险。　　2.1控制风险。这是使风险发生的概率和导致的经济损失降到最低程度，它包括避免风险、消灭风险和减少风险三种。　　2.2转移风险。包括向对方转移风险和向第三方转移风险。转移工程风险主要有如下几种措施：　　2

5、.2.1推行索赔制度。必须了解索赔制度转移风险的意义，学会索赔方法，使转移工程风险的合法、合理的索赔制度健康地开展起来，逐步向国际工程惯例接轨。　　2.2.2向第三方转移风险。包括推行担保制度和进行工程保险。　　2.3保留风险。或称自留风险,是指当风险不能避免或因风险有可能获利时，由自己承担风险的一种作法。　　3施工企业防范风险的措施　　3.1以施工合同为基础的索赔　　索赔是当事人在合同实施过程中，根据法律、合同规定及管理并非由于自己的过错，而是属于应由合同对方承担责任的情况造成，且实际发生了损失，向对方

6、提出给予补偿的要求，它是转移风险的主要途径。《民法通则》、《合同法》以及《全民所有制建筑安装企业转换经营机制实施办法》等都有涉及工程索赔的条款，可以作为推行工程索赔的法律依据。　　3.2以《合同法》286条及其司法解释为依据的维权　　全国人大于1999年颁布实施的《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款

7、就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”　　3.3防范违法工程的风险　　我国《建筑法》规定，允许建筑施工的工程项目应具备以下条件：（1）建筑工程用地批准手续；（2）在城市规划内的建筑工程，已经取得规划许可证；（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求等。否则，即属违法工程。　　此类风险主要出现在议标工程中，防范的途径主要有：（1）了解业主和有关部门落实的工程是否合法。（2）如果其合法性得不到落实，合同约定支付高比例的进度款和中间结算，切勿垫资；或要求对方和第三方提保，以保证工程款的支付及非自己原因导致的损失，

8、其担保由对方承担。　　3.4防范“烂尾楼”工程的风险　　“烂尾楼”工程是因业主资金原因导致停工时间较长的工程。很明显，建筑企业的风险在于工程款不能回收，停、窝工损失得不到赔偿。防止风险发生的途径，不承诺垫资，履约保证金只能出具保函，一旦拖欠进度款，即向其发出限期催款函，如仍不支付，则果断停工（这是行使合同法中的不安抗辩权），除非业主支付或提供了充分适当的担保，方可继续施工。　　3.5防范项目法人的风险　　有一种“发包人”,由于