万科_武汉沌口纯高层住宅项目前期报告_物业发展建议

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1、万科沌口项目前期报告研究工作步骤导示图项目背景目标解析与核心问题界定物业发展建议案例借鉴及启示规划建议前期结论验证区位——良好的区位认知和规划利好，交通条件是地块最大的先天优势项目位置——项目位于沌口新区博学路，沌口核心区，配套完善，周边商业集中，发展迅速，市场潜力巨大；区域特色——区域在城市总体规划确定的“中国汽车城”，区域内集中了东风汽车集团上下游产业；未来规划——沌口新区将扩建成辐射武汉乃至华中地区的现代制造业基地、生产服务中心、文化旅游中心和风貌独特的商住新城区；主观认识——沌口新区具有浓厚的东风情怀，片区相对独立自主，

2、片区高端客户群因区域缺乏高端住宅项目而外溢明显。虽非传统的武汉核心区域，但沌口区域内区位价值良好，项目所处的新区核心价值显著。东合中心体育场东风总部地铁3号线江汉大学指标——规划指标限制、单调的周边环境，高地价成本带来的影响均加大了规划设计难度技术指标占地面积：21.34万方左右建筑面积：53.36万方左右容积率：2.5以内绿化率：不少于35%周边环境三角湖路——临近江汉大学校区，道路平整，人气足；博学路——背靠泰合百花园项目,人流车流稀少；车城西路——道路沿线集中绿岛花园、东风阳光城等大型住宅社区，居住氛围浓厚；神龙大道——道

3、路宽敞，属于沌口主干道之一；3号地铁线——规划建设中的地铁站口距离项目约1.5公里，预计2014年建成通车。楼面地价：2545元/㎡技术指标控制使得规划在一开始就受到多方面限制；高地价高成本更使得规划需要兼顾给未来高价格实现提供基础。三角湖路博学路神龙大道车城西路区域楼市——区域现有价格天花板远低于本案价格突破线成交分析：一房成交特点：2009年一房成交主要集中在50㎡以下为主，50-70㎡为辅，相对2008年70-80㎡下降较为厉害；两房成交特点：当前成交以80-90㎡、90-100㎡、70-80㎡为主，2009年产品面积线逐

4、渐收缩。新增50-60较为突出；三房成交特点：成交户型段有整体拉开趋势。成交走势较为均衡，成交向90-100㎡、120-130㎡两个峰值靠拢。四房成交特点：区内受周围后宫湖别墅对高端客服分流，成交总量较小。2009年月均去化（套）整年均价（元/㎡）一房184871两房1084252三房974250四房及以上155079在置业需求相对独立和保守的的沌口市场，现状市场情况下均价突破8000元/㎡存在着极高的难度。项目核心价值——沌口新区高价值核心区大盘紧扣沌口新区城市价值，创新规划设计，充分发挥物业价值，实现价格突破。A属性界定B问

5、题提出沌口新区核心地段；高成本，高容积率；超大规模住宅项目；如何紧扣区域价值？如何进行规划设计？如何实现价格突破？研究工作步骤导示图项目背景目标解析与核心问题界定物业发展建议案例借鉴及启示规划建议前期结论验证问题的来源——如遭遇市场下降期，项目风险大增高层约8102元/㎡项目正常的销售价格：问题起源：经济指标矛盾问题的来源：2545元/㎡的楼面地价成本测算楼面地价：2545元元/㎡不断上涨的建安成本：高层单方成本：3000元/㎡其他费用（税费、营销和财务成本等）：粗估：1500元/㎡合理利润利润率：总成本的15%项目周边项目价格

6、均未超6000元，我们能否实现价格突破？是否有客户支撑这样的高价？问题显现：价格如何实现突破周边项目价格：湘隆时代：5700元/㎡；博学华府：5500元/㎡；东风阳光城4期：5800元/㎡；区域内最高价项目：金色港湾：6500元/㎡，湖景成熟超大低密度生活区。博学华府5500元/㎡湘隆时代5700元/㎡东风阳光城5800元/㎡需求不是真问题——市场有能支撑价格的客户沌口片区高端客户群扎堆，高端客户并未因价格而放弃购买；关键是给客户什么样的理由接受这一高价？高价项目均有资源支撑，我们凭什么支撑？武汉新区、高成本、区域市场客户厚度有

7、限，怎么实现高价格？客户目标及易居对目标的思考规避风险拔升项目价值，能否实现高价格？有那些可行方法？适合项目的是那些方法？突破区域价格，关键是要抓住那批有价格承受能力的客户，他们置业需求是什么？4-5年内销售完成项目体量决定销售期过长，需要综合考虑产品和价格的对应关系；我们需要确定，在价格确定情况下，何种产品带来的销售期是可以接受的。万科目标：易居对目标的理解：核心问题的提出——价格无法实现突破高成本、8000以上单价周边仅实现6000以下的均价规避高成本风险突破竞争树立项目价值影响力现实目标在操作过程中我们需要重点关注的问题：

8、关注大势：市场转变对项目的影响是什么？价格的自然增长可以期待吗？区域竞争：从现有区域内住宅市场的竞争，我们能否找到价格提升的机会？价值提升：现有沌口市场城市豪宅的价值体系如何建立，我们如何突破区域竞争体系？如何突破价格圈层，用什么方法保障高价格的实现？核心问题项