浅析婚前一方按揭房屋在离婚纠纷中的处理

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1、浅析婚前一方按揭房屋在离婚纠纷中的处理摘要：婚前以一方名义购买按揭房屋，婚后夫妻共同偿还贷款，在离婚时如何处理按揭房屋是司法实践中的难点问题。本文从价值形态的角度考虑，认为该类按揭房屋实际上属于按揭者婚前个人财产；而从公平的角度出发，按揭房屋婚后的增值部分性质上属于夫妻共同财产。　　关键字：离婚按揭房屋共同财产个人财产　　　　一、按揭制度的含义与性质　　"按揭"一词作为舶来品，于我国的香港地区。尽管时下按揭买房较为流行，但按揭制度在我国现行法律体制内并没有明确的定位。实践中，按揭购房一般指购房人将其房屋买卖合同项下的权益抵押给银行，银行贷款给购房人支付房款，若购房人到期不能还本付

2、息，则按揭银行有权将按揭财产变价并优先受偿，或由房产商将该房屋回购以偿付贷款本息。　　按揭制度是在贷款银行、购房人和房产商三方之间建立起来的包括买卖、贷款和担保等多重相互制约的法律关系，具有保证和抵押相结合的性质。贷款人在取得房产商保证的前提下向购房人提供贷款，对价是以所购房屋作为向贷款人还款的抵押。这一系列法律关系中，至少包括了购房人与房产商的房屋买卖关系、购房人与银行的借款关系以及购房人与银行的按揭关系。　　二、夫妻离婚时按揭房屋分割的争议及规定　　（一）按揭房屋在夫妻离婚时分割的相关争议　　根据我国《婚姻法》的规定，离婚时夫妻财产分割仅限于夫妻共同财产，所以，按揭房屋属于夫

3、妻共同财产还是一方婚前个人财产，是必须明确的前提性问题。基于上述分析，按揭贷款购房涉及的法律关系较为复杂，签订房屋买卖合同和取得房屋产权存在较大时间差，一旦结婚、离婚的事实发生在这个时间差当中时，按揭贷款合同的履行期限又较长，该房屋应认定为夫妻共同财产还是婚前个人财产就成为司法实践中的难题。　　（二）现行的相关法律规定与司法性指导意见　　根据《婚姻法》第17、18条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，而夫妻一方的婚前财产属于夫妻的个人财产。同时司法解释规定："夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。"实际上，这些规定对按揭房在离婚时的分割

4、处理是模糊且缺乏可操作性的，给予法官很大的自由裁量权。司法实践中，各地存在着大量观点不一的司法性指导意见，使得"同案不同判"的现象屡见不鲜。例如，对于按揭房在离婚案件中的财产性质，上海市高院司法解答认为，一方婚前以个人财产按揭购房且登记在自己名下的，该房屋为其个人财产，婚后另一方的还贷行为并不改变财产性质。然而，根据江苏省高院司法解答的规定，一方婚前用个人财产支付首期房款，婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，无论登记在一方还是双方名下，离婚时均应作为夫妻共同财产进行分割。　　三、婚前一方按揭婚后共同还贷房屋的归属　　界定按揭房屋在离婚纠纷中的归属有两个关键因素，一个是关键时间点的

5、确定，另一个是购房资金的，确定这两点将构成分析按揭房屋归属的基础。理论上，不动产的物权变动是一个过程，而以按揭方式购买房屋大致需经历三个阶段：（1）签订房屋买卖合同（2）签订房屋按揭合同（首付款时间）（3）取得房屋权属证书，其中第（2）阶段为分水岭。而购买按揭房屋的资金也存在两种情况：首付款由一方以个人财产支付或者由双方共同支付首付款签订按揭合同。至此，凡以个人财产在领取结婚证之前按揭购房的，按揭房屋在离婚财产分割时属于夫妻一方个人财产；除此之外，无论婚前还是婚后双方共同出资按揭或者婚后以个人名义按揭买房的，离婚时房屋均属于夫妻共同财产。正如最高院法官所言："婚前一方用个人积蓄购

6、买的有形财产归属问题，由于只是原有价值形态发生了变化，其价值取得于婚前，即所谓'万变不离其宗'，故应认定为一方的个人财产。"有鉴于此，婚前一方以个人名义完成购房按揭并取得房产证书的，就意味着取得了房屋的所有权。离婚时房产直接归属于按揭人所有，夫妻中的另一方对该房屋无权主张所有权。　　现实中还存在一种情况：婚前一方出资办理按揭手续，在婚后才取得房产证，此类房屋是否属于夫妻共同财产？对此学界观点并不一致，有学者认为应当以房产证取得时间作为按揭房屋所有权的取得时间，对此笔者不敢苟同。《物权法》将不动产物权变动以登记的形式公示，目的在于保障交易安全。这一理论针对的是不动产交易的一般情况，

7、而未考虑夫妻之间的特殊情况。其实自实物交付时起，不动产所有权在占有、使用和收益上就已完成转移，而处分权的转移还需通过权属登记来完成。但当权属争议发生在夫妻间时，由于没有对世性的问题，此时也就无需再坚守登记生效主义了。因此，在婚姻财产领域，如果一方婚前以个人名义购买房屋，婚后才完成过户登记的，该房屋从价值根源上仍然源自婚前个人财产，系婚前个人财产的价值转化形态，离婚时应归按揭者个人所有。　　四、婚前按揭房屋婚后增值部分的归属　　婚后房屋的增值部分无法与房屋本身相分离，不符合孳息的基