浅析当前住宅市场个人投资行为的危害

《浅析当前住宅市场个人投资行为的危害》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、浅析当前住宅市场个人投资行为的危害：F293.3文献标识：A：1009-4202（2011）04-045-01　　摘要在当前住宅市场个人投资行为火爆，房地产市场畸形发展的状况下，规范住宅市场个人投资行为、引导住宅市场健康发展、防止房地产泡沫化和经济结构房地产化、实现民众的住房需求、增进民众的幸福指数，成为我国民众和政府共同面临的重大课题。　　关键词个人投资投机空心化　　　　一、住宅市场个人投资概述　　住宅市场个人投资，是指个人主体将一定的资本直接或间接的投入住宅市场，以获取所期望的报酬的经济活动。目前在市场中成功范例的示范效应刺激和反馈机制作用下，住宅需

2、求主体不断进入住宅市场以期获得预期收益。按博弈论观点来看，当目前房价由旺盛的群体购房需求推高形势下，个体选择不购房肯定是不划算的。住宅需求主体在住房价格上涨期间表现出典型的羊群效应，温州炒房团之所以称之为“团”正在于此。购买住宅，居住功能无疑应是住宅市场个人投资行为的首要目的。然而在实际中，投资主体以中高收入人群为主，他们早已拥有自住房屋，购房正是看中了房地产商品的投资品属性，可见投资投机以期自有资本保值增值甚至快速获取超额收益才是个人购房的主要目的，“炒房”一词正是由此得来。统计表明，2009年以来这段时间的购房者，80%以上以投资为目的，甚至是以投机

3、为目的。目前在北京、上海很多楼盘空置率达50%以上，这充分说明目前住宅市场个人投资行为的首要目的是获取超额收益而不是自住。　　二、当前住宅市场个人投资的危害　　适度的住宅市场个人投资可以活跃二三级市场，有利于促进房地产业的繁荣，但过度的个人投资会对房地产市场甚至国民经济产生不可估量的负面影响：　　（一）盲目的个人投资造成了房价虚高　　个人投资房地产一方面增加了房地产商品从生产到最终消费的交易过程中的转手次数，相应带来的流转税、所得税、资本利息等费用的增加提高了房地产的成本；另一方面以追逐利润为根本目的的个人投资又会要求一定的投资利润额，这又无形中抬高了房

4、地产价格。特别是当房地产业处于上升和繁荣时期，个人投资受到社会预期的影响，盲目大规模投入房地产业以追逐高额利润，使得市场中的投资需求进一步增加。投资需求带动了总需求和总供给的上升，使市场上的价格继续升高，使房价出现虚高，并在严重时可能引发房地产泡沫。　　（二）过度的个人投资挤出了真正有住房消费需求的居民　　房地产个人投资以中高收入群体为主要投资主体，以中低档物业为主要投资对象，为中高收入群体带来了超额的收入，而使居住条件亟需改善的中低收入家庭所需要的中低档住宅的价格上升，使真正的住宅消费需求下降或者说是被挤出，从而不利于居民住房条件的改善。中国社科院发布

5、的2010年《经济蓝皮书》指出，中国房价收入比超出合理承受范围，85%家庭无能力买房。根据北京市统计局的相关数据，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍。房价收入比畸高的同时，是众多有住房需求的居民因收入水平过低而无力从市场购房（当然政府本应运用财政投资建设保障房以满足中低收入者的住房需求，并且应改革土地出让制度以降低土地出让成本从而平抑房价、稳定市场预期），而中高收入者却已经并且仍将购买多套住房。　　（三）把住房作为投资品造成了巨大的资源浪费　　这种以投机为主要目的的个人投资造成了资源的巨大浪费，大量住房作为投资品而不是消费品而空置，

6、同时众多民众却无房可住。这种空置造成的浪费还体现在占用了大量本可用于其它方面的资金、土地、劳动力、钢铁、石油、电力等资源。把房屋这种凝聚大量资源并占据大片空间的物质作为类似金银的东西来贮藏，以此来保证个人财富的保值增值，在任何时代任何国家都是不科学的。　　（四）巨量的个人投资造成了产业的空心化　　我国国民收入分配结构已出现严重畸形，国民收入分配向拥有权力和资源的人群集中，人的劳动与报酬不相匹配，收入差距日益拉大。高收入者手握大量资金，自然要寻求保值增值渠道。大量资金投向房地产领域，而其他具有刺激科技进步、提高效率、从而提升产业制造能力和技术研发水平的产业

7、却缺乏资金支持，实体经济日益受到房地产业侵蚀。而且导致大量本可用于实体经济其它方面的资金、土地、劳动力、钢铁、石油、电力等资源被错误配置，挤占了其他产业的发展机会，影响了其他产业的发展进程。经济结构的房地产化必然抑制民众的制度与产品创新，挖空中国经济长期稳定增长的基础。这种状况如果不加遏制，必然引起经济结构失衡，引发经济泡沫化，加剧经济危机发生的风险。　　（五）高负债率的个人投资加剧了金融体系的风险　　当前为抵御全球金融危机，我国信贷控制比较宽松，货币投放速度偏快，造成流动性过剩，过剩的资金自然要流动到能够保值增值的领域，特别是住宅市场。另外我国资本市场

8、尚不完善，其他实业投资渠道更因政府管制与垄断企业占据各个高利润行业而显得狭窄。而